此前因探索打造出“劲松模式”而“出圈”的愿景明德(北京)控股集团有限公司(以下简称“愿景明德”)，由于近期更新的一组工商变更信息，再度为外界所关注。据商业查询平台显示的企业工商信息，近期愿景明德获得融创中国投资，融创中国在跃升为第四大股东的同时，还在愿景体系内新增一名董事。此外，该公司疑似实控人持股比例的下降以及新增股东的动作，也成为引发外界对于愿景明德有意上市的猜想依据。

那么，标杆房企的增资入股，能为愿景带来什么?一系列股权腾挪与股东阵营扩容背后，愿景是否如市场猜想那般已经有了上市计划?面对行业参与者普遍遭遇的老旧小区盈利难题，这家成长中的年轻企业又能否给市场带来更多的期待呢?

融创入局

据商业查询平台信息，2月11日愿景明德的企业注册资本从13.48亿元增至14.98亿元，同时新增股东——融创中国关联企业天津融创瑞祥物业管理有限公司(以下简称“天津融创瑞祥物业”)。

具体来看，天津融创瑞祥物业认缴出资额1.5亿元，持股愿景明德10%，一跃成为愿景第四大股东。据悉，天津融创瑞祥物业成立于2017年7月，注册资本1亿元，由北京融创控股集团有限公司100%持股。

当日，愿景明德还新增杜建中、汪孟德两位董事。其中，汪孟德为融创中国执行董事兼行政总裁，也是融创中国关联企业天津融创瑞祥物业的法定代表人。

业内有分析指出，在以城镇老旧小区改造为代表的城市更新已成社会热门的当下，现阶段融创入股愿景明德，短期内投资属性似乎更重。

企业官网信息显示，愿景明德成立于2018年，业务范围涵盖城区有机更新、租赁社区建设与运营、核心资产投资、美好社区股权投资等方面，以社会资本切入老旧小区改造、通过改造劲松北社区探索出可供借鉴的“劲松模式”，也让这家成立不久的企业一战成名。

谈及此次入股对于融创的意义，同策研究院资深分析师肖云祥向北京商报记者表示，2020年国家明确将加大城市旧城改造力度，未来旧城改造将有很大的市场空间，同时城市更新市场也将得到推动。

“从公司角度来看，融创近几年来从纯粹的住宅开发商，发展为旗下有文旅、文化、会展、医疗康养等业务板块，公司综合能力不断增强。入股愿景明德可完善公司旧城改造、城市更新的能力，有利于提升公司市场竞争力。”肖云祥说道。

中指物业事业部副总经理牛晓娟指出，融创入股愿景明德的主要目的应该包括以下两点：一是看好并提早投资布局房地产存量市场。未来房地产由增量市场转变为存量市场的趋势已逐步加快，愿景明德的业务已经基本延伸到了存量更新市场的各个方面，从以“劲松模式”为代表的老旧小区改造到投资公司、家装管理咨询公司、材料科技公司、社区运营等，基本覆盖了存量更新市场;二是加深与贝壳系的战略合作，融创是贝壳系的主要战略合作伙伴，2017年就已是贝壳股东，贝壳上市后融创占比超过4%。此外，融创和愿景在业务上，也有较大的协同和合作空间。

中原地产首席分析师张大伟更是直言，融创中国小额投资愿景，就是“投资未来，投资城市更新”。

值得一提的是，北京商报记者也从一位接近愿景的知情人士处了解到，融创此次入股愿景明德，很大程度上是单纯的投资，双方暂未形成具体的合作业务。此外，融创中国透过关联企业天津融创瑞祥物业对愿景明德的增资，实际上要高于商业查询平台显示的1.5亿元认缴出资额。

上述接近愿景的知情人士还透露，未来双方不排除会有更进一步的合作。

上市猜想

股权穿透显示，截至目前，愿景明德共有股东25名，疑似实际控制人为链家创始人、贝壳找房董事长左晖。而左晖在去年持股愿景明德股权比例的下降，结合起该公司一段时间内接连新增股东的动作，愿景明德是否有意上市的猜想也在坊间有所流传。

股权方面，公开资料显示，2018年创立之初，左晖通过天津维航商务持有愿景明德57.6%股权，而左晖个人持有天津维航商务99%股权;陶红兵、仓梓剑等管理层持股的两家公司分别持有北京愿景明德20%、11.44%的股权。

更多的投资者的加入，是市场中支持上市猜想的另外一大因素。据媒体报道，2020年12月2日，愿景明德新增四个新股东，注册资金由12.5亿元增至13.48亿元，公司名称也从“北京愿景明德管理咨询有限公司”变更为“愿景明德(北京)控股集团有限公司”。

而据商业查询平台信息，在此次融创入股后，愿景明德的前五大股东分别为：天津维航、天津盛世鼎合、上海景然、融创瑞祥、天津合御，各自对应的持股比例分别为39.72%、16.69%、10.18%、10%和6.84%。

在资本市场层面，一面是公司大股东持股比例减少、一面是有新股东接连入局，这种公司股权方面的变动常被解读为企业有意上市。对于业内就愿景集团上市存在的一些市场猜想，上述接近愿景集团的知情人士向北京商报记者透露，愿景现在还尚未到谈上市的时候。

该知情人士表示，愿景集团目前是一个“微利可持续”的模式，还需要长期的培育和规划。“这个生命还是太新了，太短了，愿景目前还在探索和发展中。所以，暂时没有上市的考虑。”

不过，牛晓娟分析认为，从愿景上市的可能性来分析，其上市也有一定支撑。

在牛晓娟看来，成立于2018年的愿景发力老旧小区改造、住房租赁市场、物业管理等领域，这些领域未来市场空间增长潜力巨大、政策支持力度也极大，2018年以来资本市场对物业行业的追捧也有可能预示着资本市场对城市更新业务也具有较高的热情。

“若从上市目的来看，作为重资产运营的愿景和贝壳有可能作为左晖布局存量市场的两翼，一是做存量房产交易的贝壳、一是做存量房产改造更新的愿景。”牛晓娟补充道。

盈利难题

作为存量改造的后起之秀，愿景明德近年来在城市更新这一领域收获颇丰，比如“劲松模式”倍受外界好评，同时企业也在积极探索更多老旧小区改造的有益模式。不过业内普遍认为，具有盈亏平衡周期长、项目利润率低、需长期稳定运营才能获益等特征的老旧小区改造，现阶段均使得参与其中的改造主体不同程度遭遇了“盈利难”这一问题，愿景集团同样未能幸免。

北京商报记者在此前调查中了解到，尽管国家及地方均对老旧小区改造提供了一定政策及资源支持，但从愿景集团投身劲松老旧小区的改造案例来看，在目前老旧小区综合整治实践中，像愿景一样的社会资本改造方，仍然面临着很多“现实困境”，比如上面提到的“盈利难”，同时还有因“社会资本”身份、资产抵押要求严格导致的“融资难”问题。

比如，对于老旧小区改造周期长、利润微薄，愿景集团董事长陶红兵也曾公开表态称，愿景给老旧小区改造算的“平衡账”是先用10年左右的时间收回投资成本，并保持每年8%～10%的现金流入，再有六七年的利润回报期。并称，这意味着需要拥有小区20年的低效闲置资产经营权。

“城市更新市场预期好，市场空间大。但从当前的发展趋势来看，城市更新本身就面临着如目标选择复杂、更新方式多样、而且要协调诸多利益，在开发上一般有重建、改造、整治等，从而导致了商业模式多样性。”就老旧小区改造运营方现阶段遭遇的现实难题，肖云祥如是概括道。

肖云祥还补充指出，由于城市更新牵扯利益关系复杂，往往从前期接触，到后期的运营、服务、管理等会伴随着较长的周期。这对运营主体在资金上提出了更高的要求，融资机制也成为一些城市更新改造更新的最大瓶颈。因此城市更新项目对运营主体要求较高，需要在融资、投资、改造、管理、运营等方面形成有机的整体。

谈及老旧小区改造运营方的盈利难题，58安居客房产研究院分院院长张波指出，部分企业曾在城市更新获得了长期持续的高回报率，但亦有众多企业则由此对现金流形成极大冲击，不得不通过转让其他项目等方式来苦苦支撑，并且由于城市更新周期普遍偏长，如果自身没有稳定且足额的运营资金，往往会面临着盈利难以快速兑现，且资金成本过高的问题。

“值得关注的是，城市更新的项目都会面临的一个问题，即进度存在较大的不可控性，由此造成项目开发的节奏普遍偏慢，往往一个旧改做到十年以上的也并不鲜见。虽然单个项目总体带来的收益率相对可观，但回报周期偏长导致融资成本上升，并可能影响到公司其他项目动作节奏。”张波认为，对于参加城市更新的企业来说，一方面需要有自身具有相应实力，包括资金和运营经验，另一方面如果具备本地化的独特的资源优势，包括政府资源以及融资渠道也会有利于长期发展。

城市更新尤其是老旧小区改造运营方的“盈利难”问题，有哪些中短期、长期的方法去缓解或解决?牛晓娟建议，在项目初期和中短期，应设置资金合理共担机制;在充分考虑资源联动的前提下做好项目投资收益评估;全力争取政策优惠和补贴;充分利用资金共担机制。

“从长期来看，应进一步探索老旧小区综合整治后长效管理机制，应积极创新老旧小区盈利业务;提升老旧小区空间运营和社群运营成效。” 牛晓娟补充道。(作者：卢扬 荣蕾)