7月23日下午，住建部联合8部门发布持续整治规范房地产市场秩序的通知，房地产市场进入整治关键阶段。

通知明确，“因城施策”突出整治重点，包括房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四大方面。管控面趋于全面系统。

自2018年房地产长效机制实施以来“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产市场调控取得明显成效，2020年，22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅，分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点。尽管如此，整治规范房地产市场秩序还存在不少薄弱环节，下一阶段，调控的着力点将聚焦于人民群众反映强烈的难点和痛点问题。

同日，在月初刚刚发布二手房“核定价”的上海，再为楼市限购政策打“补丁”，并上调房贷利率。与此同时，长三角城市绍兴发布二手住房市场监管政策，成为继深圳、宁波、成都、西安之后，第五个明确推行二手住房成交参考价格发布机制的城市。

联系到7月22日住建部相关负责人表态，“对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责”，并强调“下一步还将加强房地产金融管控”，这意味着，未来房地产市场强监管将成为常态化。

力争三年时间，实现市场秩序明显好转

此次《通知》坚持“以问题为导向”，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题。综合运用法律、经济、行政和信息化等多种手段，既解决当前房地产市场突出问题，又注重完善体制机制，从源头上规范房地产市场秩序。

通知明确给出了时间表，力争三年时间，实现房地产市场秩序明显好转。

从管控内容来看，下一阶段房地产市场整治更加细化、全面，系统性更强，覆盖房地产市场开发、销售各个环节，同时覆盖租赁和物业市场痛点。具体体现在以下四大方面。

在房地产开发方面，重点整治企业违法违规开工建设;未按房屋买卖合同约定如期交付，以及房屋渗漏、开裂、空鼓等安全质量问题。这意味着未来在开发阶段，能否如期交付、交付后容易出现的质量纠纷等，将受到重点监管。

在房屋买卖方面，重点整治捂盘惜售，囤积房源;套取或协助套取“经营贷”“消费贷”等非个人住房贷款用于购房;协助购房人非法规避房屋交易税费;违规收取预付款、“茶水费”等费用，变相涨价;捆绑销售车位等扰乱市场秩序的行为。

住房租赁方面，对克扣租金押金、违规开展住房租赁消费贷款业务、存在“高进低出”“长收短付”等高风险经营行为。

物业服务方面，重点整治超出合同约定或公示收费项目标准收取费用、擅自利用业主共有部分开展经营活动，侵占和挪用业主共有部分经营收益、物业服务合同依法解除或者终止后，无正当理由拒不退出物业服务项目等。

至此，房地产市场监管全面覆盖土地获取、开发建设、市场交易、租赁和后期物业服务全周期，后续房地产市场秩序规范将从严从紧。

值得注意的是，未来针对上述重点整治内容，多部门联合，将持续加大惩处力度，房地产市场制度化、常态化整治机制逐渐建立起来。

上海再出政策“组合拳”

“因城施策”导向下，各城市坚持问题导向，部分城市已率先响应并加快推进房地产市场整顿方案。

其中，上海一日内打出两记“重拳”。

7月23日，上海楼市限购政策再打“补丁”，加强住房赠与管理，“转让5年内仍记入赠与人套数”的规定围堵炒房漏洞，同时“受赠人应符合国家和本市住房限购政策”。此前，上海限购政策已非常严格，在实行积分制之后，仍然有部分家庭为获取优先买房资格，选择以赠与的方式转移名下资产，从而获取无房资格以及高积分的违规行为，此次新政及时围堵漏洞，有效打击投机性的“打新”行为。

同时，上海上调房贷利率，首套房利率上调至5%，二套房利率上调至5.7%。此举既是对中央对房地产行业收紧信贷的号召响应，同时也意味着购房者的购房成本上调，上调后高月供压力将逼退部分投机者。

早在7月9日，上海房管局就曾召开规范二手住房房源挂牌管理会议，要求上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验，打击虚高挂牌。从效果来看，CRIC通过对比2417个小区挂牌价和CRIC监测的2021年6月不同小区二手住宅成交均价，挂牌价与成交均价作比，多数集中在0.8，相当于“8折卖房”，单价超8万元/平的高价盘挂牌价与成交均价的价差显著。

图：部分上海指导价后成功挂牌小区价格

与其6月二手住宅成交均价对比情况

(单位：元/平方米)

7月以来上海调控政策力度有增无减，一、二手房调控齐升级，下半年预期整体一二手房成交动能都将持续转弱，房价预期结构性维稳。

值得注意的是，同样在7月23日，绍兴发布《关于加强二手住房市场监管的通知》，以住宅小区为单元，参考二手住房网签成交价格、评估价格等因素，形成住宅小区二手住房成交参考价格;商业银行应严格按照二手住房成交参考价格发放住房贷款，防控个人住房信贷风险。至此，绍兴成为深圳、宁波、成都和西安之后，第五个明确实行二手住房成交参考价格发布机制的城市。

从全国范围来看，调控这只“看得见的手”正在由新房市场延伸至二手房市场，通过一系列“组合拳”调整市场买卖双方对房价上涨的预期。

房价上涨动能减弱

事实上，正如住建部相关负责人所言，自2018年房地产长效机制实施以来“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产市场调控取得明显成效，2020年，22个试点城市新建商品住宅价格和二手住宅价格涨幅，分别比2019年收窄了3.1个百分点和1个百分点。

从国家统计局数据来看，6月70城新建商品住宅价格、二手住宅价格环比、同比涨幅均有所收窄。一二手房价上涨城市数量持续减少，新建商品住宅价格上涨城市数量减少7个，二手住宅减少2个。

从更长的周期来看，易居研究院测算，70城二手住宅房价指数环比涨幅从2019年8月至2020年12月均处于“偏冷区”，2021年1月以来，二手住宅价格平均每月保持0.4%的环比涨幅，二手住宅价格指数进入“合理区”。

其中深圳最为典型。

据CRIC监测数据，受政策“组合拳”影响，深圳二手房成交量节节下滑，2021年6月单月仅成交26万平方米，处于近年来历史低位;上半年整体二手房成交量仅为257万平方米，同比降幅达36%，;二手房成交均价亦如是，1月深圳二手住宅价格达到历史高点，为72436元/平方米，随着二手房成交参考价制度推进，6月末成交均价较1月份已缩水15%，甚至低于新房成交价格，“一二手倒挂”现象不复存在。

与此同时，深圳新房市场热度也有减退趋势，自3月以来成交量保持下行，不过上半年总体成交量还是显著好于去年同期，成交均价延续小幅上行，市场表现趋于平稳。

图：2019年以来深圳一、二手房成交面积、

成交均价月度变化情况

(单位：万平方米，元/平方米)

2021年以来，中央和地方调控政策整体偏紧，热点城市更是频繁出台房地产市场规范政策，加之住建部相关负责人表态，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。预计下半年房地产市场政策端依然从严，而在房地产调控政策持续影响下，房价涨幅见顶，预期未来几个月涨幅继续收窄，并维持在合理区内。

此次通知，不仅细化整治规范房地产市场的重点工作内容和落地方案，同时给出确切的时间表，可以看出房地产市场调控的决心和信心。房地产市场调控评价考核措施将逐渐细化，对各城市主体既有表扬，又包含问责机制。短期内，将有更多热点城市积极响应，针对本地出现的问题有针对性推出“打补丁”式政策内容。长期来看，全国房地产市场制度机制逐步完善，市场问题将得到明显改善，房地产市场将进入平稳健康发展新周期。