摘要

打击行业乱象，规范行业标准：当前物管行业仍存在费用收益不透明、服务内容不规范，物管公司到期不退场等诸多行业乱象，已严重折损业主满意度。据克而瑞调查显示，疫情后约32%的小区正在考虑更换物业公司。年初以来十部委及地方政府重拳出击，清除监管“灰色地带”，7月住建部等八部门，再次针对行业乱象明确需要整改的细节问题。从行业影响上看，政策提及的“与业主合理分配公区收益”及“社保规范化”对上市品牌物管影响有限，其公共收益已被严格审计，基本不存在侵占业主收益问题，即使按照极端情况假设，测算社保规范化于品牌物管全年整体收益影响仅1-2%;而中小物管规范化运作能力及智慧化投入均不足，或在行业规范化进程中加速出清，为上市品牌物管带来收并购机遇。同时存量盘物业换手率或更高，有助于品牌物管加速第三方拓展渗透。

物业费市场化定价，搭建物企招投标信用体系：年初十部委提出物业费价格应由市场竞争形成、建立物管费动态调整机制、提倡酬金制计费方式等措施，旨在解决长期以来存量盘难以提价的行业痛点问题，品牌物管有望凭借提供质价相符的优质服务，获得相应的物管费溢价。同时政策鼓励组建小区业委会，建立并完善物企招投标信用制度，为优质物企参与招投标等市拓营造更加规范化的市场环境。公建物业市场化亦是近年政策支持的重要方向，如老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理等，物企各展其能，把握城市服务蓝海。

探索“物业+”模式，发展智慧型服务：中央及地方多次出台政策推动物企扩大经营边际，鼓励有条件的物企向养老、托幼、家政、房屋经纪等领域延伸。政策倾向帮扶物企做大生活服务业，强化物业在社区单位中的重要性，为物企增值服务打开新方向。同时随着服务层次递进深入，政府多次引导物企构建并通过智慧物业平台提供服务，除可减少人工依赖，实现降本增效外，还可与增值服务紧密结合，构建“线上平台+线下空间”相融合的服务新生态。从13家主流物管公司的收入构成上看，社区增值服务营收占比均值已从2017年的8.2%提升至2020年的15%，但服务类型仍以社区生活服务、业主资产运营服务、社区空间运营服务为主，政策多次提及的社区养老服务尚处于起步探索阶段。

投资建议：我们认为从年初的十部委发文到7月住建部等八部门联手整治行业乱象，中央及地方频频出台物管政策旨在规范服务标准，提升行业市场化程度，解决存盘盈利及物企信用体制等诸多痛点，致力于行业中长期的健康可持续发展;同时出台诸多鼓励性政策，增厚物企服务内容，推动科技应用，打开行业拓展空间，或将进一步加速行业优胜劣汰，巩固品牌物管的优势地位。投资建议方面，我们持续看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头。

以下为正文：

当前物业公司已不再是依赖地产母公司的附属板块，处于快速发展的野蛮生长期，正大力发展市场化外拓，拓展服务边界。随着资本聚焦在物业，物业服务的价值逐渐被公众及社会认可，2020年以来物业重要性被疫情再次放大，物管行业迎来多个重量级政策，为物企创造更好的政策发展环境，其中融入基层治理、生活服务、智能化建设等相关内容，对物管业务开展提出新要求并指明发展方向。

近期资本市场方面，物管板块或受其他行业监管政策错杀影响，出现股价扰动，引发市场对行业监管趋严担忧。但我们认为八部委提及的社保规范、公共收益整治等方面，意在规范行业发展，政策鼓励风向并未转变，对于品牌物管公司收益冲击有限。同时近期物管公司已相继发布中报盈喜预告，行业及龙头物管基本面仍延续向好。

本篇报告梳理了2020年以来物管行业的主要政策，从规范行业发展、引导行业市场化、鼓励支持服务拓展等角度，观察并理清政策风向。

01

规范：健全行业规范标准，提升业主满意度

1.1中央及地方联手打击行业乱象，提升物业服务规范度

行业仍存乱象，亟需规范性政策清除监管“死角”：当前物管行业仍存在费用收益不透明、业委会难成立、服务内容不规范，物管公司到期不退场等诸多行业乱象，存在监管的“灰色地带”。根据《2020克而瑞物业服务消费意愿调查》显示，疫情后约32%的小区正在考虑更换物业公司，侧面反映物管行业乱象已在一定程度上折损业主满意度。随着业主法治教育加强，业主在社区的权力边界越发明确，维护和行使权力的主动性逐步提升，因物业不规范而导致的矛盾纠纷事件层出不穷。

中央重拳发文整治，地方已有效跟进落实：2021年1月十部委发文要求，城市住建部门需公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准，物业行业协会监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。年初以来，四川、陕西、安徽、河北等地相继出台相关政策，涉及健全物业行业机制与标准，公共收益、经费开支、维修资金使用等规范透明化，完善物企退出机制等内容，为此前十部委发文的有效落实跟进。7月住建部等八部门再次对物业服务中的乱象进行总结，明确需要整改的各项细节问题。

1.2行业加速优胜劣汰，品牌物管相对优势凸显

公共收益及社保规范对上市物管冲击有限，中小物管或加速出清：上市品牌物管的公共收益，需经严格的会计审计，较为规范，基本不存在侵占小区公共区域收益问题。社保方面，物管行业虽为人力密集型行业，但外包人员以保洁人员为主，大多为社保免缴的大龄员工，且上市品牌物管在签订外包协议时，已包含缴纳社保等规定，外包机构亦在逐年完善社保缴纳制度;即使按照极端情况假设，测算社保规范化对品牌物管全年整体收益影响仅1-2%，冲击可控。同时近年品牌物管加大科技投入，以科技赋能提升人员效率，精简冗余人员，缓解人工成本刚性上涨压力，改善整体毛利率。但中小物管规范化运作能力及智慧化投入有限，或将在行业规范化进程中加速出清，为上市品牌物管带来收并购机遇。同时2021年4月北京市委书记蔡奇调研检查物管工作时强调，将完善存量物管公司退出机制。业主更换物业公司难度将进一步降低，存量盘物业更换频率或相较之前更高，有助于品牌物管加速第三方外拓渗透。

02

市场化：倡导物业费动态调整，完善物企信用体系

2.1 打通单盘盈利曲线，搭建招投标信用评级标准

提倡物管费市场化定价，有望解决存盘盈利痛点：住宅物业费常年稳定在2-3元/平米/月(2017-2020年百强物企住宅物业费甚至出现小幅下滑)，提价难度较大，但人工成本刚性上升，存量物业存在单盘盈利能力边际下降风险。2021年1月十部委提出物业费价格应由市场竞争形成、建立物管费动态调整机制、提倡酬金制计费方式等措施，后续多地政府相继出台相关政策落实，有助于解决长期以来存量盘难以提价的行业痛点问题。同时品牌物管也可凭借提供质价相符的优质服务，获得相应的物管费溢价。

组建小区业委会，建立并完善物企招投标信用制度：业委会为物业管理区域内业主形成的重要民间组织，肩负聘请物管公司并监督其履约、物业纠纷调解等重要职能。针对当前成立业委会的小区仍有限的现状(如旭辉永升服务截至公司上市前，仅有34.7%的在管住宅小区设立业委会)，政府在“十四五”规划中提及，将督促业委会履行职责，改进社区物业服务管理;北京首次明确物管会“五步走”的组建流程,以列举方式明确物管会的具体职责。同时十部委发文，将完善物业管理招标投标制度并建立物企信用管理制度，强化信用信息在前期物业管理招投标、业主大会选聘物业、政府采购等方面的应用。多地亦明确表示将建立物企信用监督体系，为物业项目招投标搭建信用评估标准。优质物管公司有望顺应政策倡导，在更加规范化的市场环境中，把握招投标等市场化外拓机遇。

2.2 城市服务迈向纵深，物企打造差异化竞争优势

拥抱城市服务蓝海，物管融入社会基层治理：目前城市服务的主要内容包括市政园林、城乡环卫、市政设施管护、环境治理、老旧小区改造、后勤服务等;公建物业市场化亦是近年政策支持的重要方向，如老旧小区配套物业服务、“三供一业”移交社会化管理、高校后勤市场化等，公共管理服务将通过政府采买方式逐步走向社会化、市场化、专业化，为物管公司释放广阔的公建物业蓝海。主流物管公司深入城市服务各有多长，典型如碧桂园与央企合作，承接“三供一业”项目，2020年营收贡献占比已达17.3%，并收购环卫公司切入城市服务蓝海;保利物业作为央企龙头，响应国家“乡村振兴”战略，成立“镇兴中国”服务模式，已在城镇景区管理、社会基层治理等方面积累丰富经验。

03

鼓励：发展“物业+”模式，打造智慧型服务

3.1 探索“物业+”模式，鼓励开展增值服务

鼓励开展多元增值服务，社区养老被多次提及：2020年年底以来，中央及地方多次出台政策推动物企扩大经营边际，探索“物业服务+生活服务”、“物业服务+养老服务”等模式，鼓励有条件的物企向养老、托幼、家政、房屋经纪、快递收发、前置仓等领域延伸，促进线上线下服务融合发展。其中社区居家养老服务被单独提及多次，涉及补齐居家社区养老服务设施短板、促进养老产业联动发展等方面，在人口老龄化及养老压力加大背景下，社区居家养老为传统家庭养老及机构养老的有力补充，后续或出台相关措施完善监督管理并实施激励扶持。从政策倾向看，物业在社区单位中的重要性愈加凸显，政策倾向帮扶物企做大生活服务业，为增值服务打开新方向，促使物企重新审视住宅物业的商业模式及发展潜力。

物企围绕社区资源及业主资产，多维度推进增值服务产品：从主流物管公司的收入构成上看，社区增值服务已成为物管公司营收的重要组成部分，占比呈逐年上升趋势，其中世茂服务2020年社区增值服务营收占比已达32%，13家主流物管公司社区增值服务营收占比均值已从2017年的8.2%提升至2020年的15%。物企积极围绕社区资源和业主资产，从需求、产品、渠道等多维度开展增值服务业务，并将收并购触角延伸至增值服务领域。目前物管公司增值服务已涉及社区零售、美居、传媒、家政、房屋经纪、文化教育等多方面，从服务类型上看，仍以社区生活服务、业主资产运营服务、社区空间运营服务为主，2020年百强物企3种增值服务营收占比分别为23.5%、29.3%、28.8%。

社区养老服务方面，多数物管公司尚处于起步探索阶段，从收入贡献占比看，2020年百强物企养老服务仅占社区增值服务总营收的1.5%。但以碧桂园服务、保利物业、绿城服务为代表的龙头物管公司，已率先开启养老服务探索，树立社区养老品牌，从养老产业链条的多环节切入开展多元化经营。

3.2 大力发展智慧服务，促进线上线下融合

加强智慧物业管理建设，促进线上线下服务融合：随着物企在住宅、城市服务、增值服务等领域的持续深入，物管行业作为典型的人力密集型行业，数字化、智能化转型已是大势所趋，政策亦多次引导物企构建并通过智慧物业管理服务平台提供服务，推动物业服务线上线下融合。打造科技化、数字化的智慧物业平台，一是可减少人工依赖，提升管控效率，进一步强化精细管理，实现降本增效;二是智能化建设与增值服务结合紧密，物企可基于互联网与大数据物联网等技术，构建“线上平台+线下空间”相融合的服务新生态。由于智慧平台搭建需在技术和资金方面持续投入，因此物企也将智能化投入列为IPO募集资金的重要使用用途之一。

04

投资建议

我们认为从年初的十部委发文到7月住建部等八部门联手整治行业乱象，中央及地方频频出台物管政策旨在规范服务标准，提升行业市场化程度，解决存盘盈利及物企信用体制等诸多痛点，致力于行业中长期的可持续发展;同时出台诸多鼓励性政策，增厚物企服务内容，推动科技应用，打开行业拓展空间，或将进一步加速行业优胜劣汰，巩固品牌物管的优势地位。投资建议方面，我们持续看好行业空间广阔、短期中报业绩有望高增的物管板块及商管板块，建议逢低积极布局具备规模及资金优势、在增值服务各细分领域率先发力的物管龙头。

风险提示

1)若后续收购标的估值持续走高且整合难度加大，第三方外拓难度提升，存在市场化发展不及预期风险;

2)由于人工成本刚性上升，物业费动态提价机制形成缓慢，若科技赋能降本增效不及预期，基础物管服务面临盈利能力下行风险;

3)社区增值服务发展仍处量变积累过程中，细分领域盈利模式跑通尚需时日，存在推进进程不及预期风险。(作者：杨侃)