最近，工行、建行等五大国有银行同时发布公告，从8月25日起，将个人住房贷款统一调整为LPR(贷款市场报价利率)定价。按照央行此前的规定，原则上应该在8月31日之前完成房贷利率转换，这就意味着，个人房贷转换进入了倒计时阶段。

为什么个人住房贷款利率非转不可呢?原因是我国的利率市场在去年进行了一次彻底改革，改革的主要结果，就是让贷款基准利率退出历史舞台，以LPR(贷款市场报价利率)取而代之。以前个人房贷都是以贷款基准利率为锚上下浮动，现在贷款基准利率已经不复存在，所以，个人房贷就必须切换到LPR。

那么，我国为什么要取消传统的贷款基准利率呢?主要原因就是，以前我国央行的利率调整主要是针对存贷款基准利率，其中一年期(及以上)贷款基准利率对于央行的货币传导比较迟钝，无法在最大程度上体现央行的货币意图。尤其是很多商业银行都以贷款基准利率为锚，设定9折的隐性下限，当央行需要降息刺激实体经济时，如果通过下调贷款基准利率，无法在最大程度上将降息的力度传导到实体经济。所以，过去很多年，中国一直在强调降低实体经济成本，但效果并不明显，利率传导机制不畅是其中的重要原因之一。

国际上很多成熟的发达经济体，央行都是通过调整短期银行贷款利率来实现货币目标，这种办法可以最大程度避免利率失真，我国也开始予以借鉴。去年8月份，央行实施利率市场化改革，将以前一直处于边缘位置的LPR推向了舞台中央，取代了传统的贷款基准利率。

LPR(贷款市场报价利率)在我国其实并非新生事物，面世已经6年多时间，但是一直没有真正发挥作用，在市场利率发生变化的时候，LPR经常保持不变，基本上形同摆设。央行改革之后，LPR的定价方式也发生了重大变化，能够在最大程度上即使体现利率的市场变动。

按照新的定价方式，由全国18家不同类型的银行，在每月20日向全国银行间同业拆借中心报价，报价的基础是央行每个月发布的中期借贷便利利率(MLF，市场俗称麻辣粉)，LPR的利率就是在“麻辣粉”的基础上进行加点形成。和过去的贷款基准利率相比，改革之后的LPR利率变动更加及时，也更加贴近市场。

这次改革之后，贷款基准利率退出江湖，LPR取而代之。从去年8月份以来，新增贷款利率基本上都是以LPR定价，而不再是贷款基准利率。不过，由此带来的问题就是，贷款基准利率退出舞台之后，过去以此为基础的存量贷款该怎么办?尤其是庞大的个人房贷业务，存续期长达二三十年，利率改革之后，也必须和新的定价方式接轨。所以，央行去年对存量房贷给出了一年的过渡期，在今年8月31日之前，所有的个人存量房贷(不包括公积金贷款)必须完成转换。

具体如何向LPR转换呢?按照央行的说法，是“根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值”。去年12月的5年期以上LPR的利率是4.8%，房贷用户转换之后的新利率，就是根据以前的的房贷利率，在4.8%的基础上进行相应的加减。假如之前和银行签订的是基准利率4.9%，转换之后的利率就变成LPR+0.1%，如果之前是基准利率的1.1倍，也就是5.39%，转换之后就变成LPR+0.59%，假如之前的房贷利率享受基准利率的八五折优惠，也就是4.165%，转换之后就变成LPR-0.635%。一旦确定之后，以后剩余的贷款周期都按照这个公式来计算房贷利率，如果将来LPR利率下调，个人的房贷利率也会相应下调，反之，如果将来LPR利率上升，个人房贷利率也随之上升。

按照央行的规定，并不是要求所有的房贷用户都必须转成LPR，而是给了一定的选择空间，除了转换成LPR之外，还可以选择固定利率，也就是说，以前是多少利率，以后还保持固定不变，将来无论降息还是加息，始终保持固定利率。

对普通民众而言，最关心的问题就是，到底该如何去选?是选择转换成LPR还是保持以前的固定利率不变?按照央行的规定，一旦选定之后，在剩余的贷款周期里就不能再更改，所以，对很多人贷款用户而言，这也是一次事关重大的选择。

先来看看转成LPR有什么好处?转换成LPR之后，最直接的好处是能够马上享受到房贷利率下降的优惠，因为和去年12月相比，5年期以上的LPR利率已经下降了0.15个百分点，按照100万30年期的贷款来计算，每个月的房贷大概能便宜90多元。如果从更长期来看，转换成LPR的好处就是，如果将来LPR利率继续下降，房贷利率还会随之下降，继续减轻用户的还款成本。

当然，LPR的优势也有可能在将来变成劣势，因为房贷周期通常都长达二三十年，在未来二三十年的时间里，中国不可能一直降息，如果将来出现比较严重的通货膨胀，中国甚至有加息的可能。一旦加息，转换成LPR的房贷利率就会随之上涨，提高用户的贷款成本。

所以，到底是选择LPR还是固定利率，其实并没有一个绝对的标准，还需要结合自身的房贷周期，未来的财务状况，以及对中国经济的走势判断等因素来综合决定。

对于那些房贷剩余时间不长的人，显然应该选择LPR，因为短期之内中国经济降息的可能性会大于加息，选择LPR可以最大程度享受降息的好处。对于那些相对年轻的用户，LPR可能也是不错的选择，因为LPR至少可以减轻现阶段的还贷压力，如果将来中国经济真的加息，将来的收入应该会比现在更高，也可以承受房贷上涨的压力。

而对于那些厌恶风险的人，如果现有的还款压力完全可以接受，不愿意因为未来的利率变动对自己带来不确定影响，可以考虑选择固定利率，这样可以消除未来的不确定性，对将来的财务计划做出更稳定的安排。

如果不考虑自身的因素，完全从中国经济的走势来判断，如果你预期将来中国经济会持续低迷，降息的可能性远远大于加息，那就应该选择LPR。反之，如果你对中国经济的未来还是比较乐观，认为将来还会重新高速增长甚至过热，加息的空间比降息更大，那就应该选择固定利率。（文|谢九）