为了使房地产市场保持平稳健康的发展，房地产市场的长效调控机制在不断的落实并且细化。而近年来，相继出台的房企融资“三道红线”、银行房贷“两道红线”、22城“集中供地”等多项政策也更加体现了中央调控的决心。在多种政策出台，叠加疫情环境的压力下，房地产板块的景气度和估值也长期处于低迷状态。

2021年已经过去了大半，港股也进入了中期业绩期。8月26日，弘阳地产(01996.HK)发布中期业绩。报告期内，公司实现营业收入129.6亿元人民币，同比增长34.7%;毛利润27.3亿元，同比增长12.1%;实现净利润9.9亿元，同比增长10.6%;毛利率和净利率分别达到了21.1%和7.6%。可以看到在上半年房地产行业承压的情况下，公司凭借着出色的功底，依旧维持了经营的稳定发展。

在未来房地产长效机制的调控下，“房住不炒”、“稳房价、稳地价、稳预期”等发展基调持续深化。可以预见房地产在未来发展中必然是以“稳”字当头，那么弘阳地产能否在这种局面下持续稳步前行，获得价值提升呢?接下来就从以下几个方面来进行分析。

一、“三道红线”维持“绿档”水准

近年来，为了防止出现房地产价格与价值严重背离的情况，我国对于房企融资监管的调控力度也越来越大。同时，市场对于房企的融资情况一直以来都是比较重视的，而影响融资的关键因素之一就是销售，通过销售回款使房企的负债率下降，进而达到降低杠杆，释放融资端压力的目的。

而“三道红线”政策的出台对房企的财务杠杆有了明确的规范标准，这也意味着未来金融秩序将更加规范，有息负债的调整也意味着房企的“高负债”模式将不复存在。从另一个视角来看，这也促使了房企对于销售回款的重视。那么接下来就来着重分析，弘阳地产的销售和债务状况。

回顾弘阳2020年的业绩，全年实现了合约销售金额865亿元人民币，同比增长32.8%。其中主要归功于公司以“做透大江苏”为核心的深耕长三角地区的战略，江苏为销售做出的贡献最大，长三角地区的其他省市的销售金额也有所增长，同时也加强了大湾区、成渝地区的布局。因此销售业绩也大幅增长，成功跻身行业合约销售金额排名50强。

年初，弘阳地产将2021年的年度销售目标按年提升15%，中期业绩报中的数据显示，公司上半年实现了合约销售金额人民币491.5亿元，同比增长55.7%;合约销售均价为每平方米16920元，同比增长15.6%。可以看到在上半年房地产环境压力较大的情况下，弘阳地产依旧能够保持稳定的步伐，紧跟目标前进。充分说明了公司不仅有优异的基本面作为基础，同时在面对各种环境压力时也展现出良好的韧性。目前看来，弘阳已经完成了近一半销售目标，从公司的销售稳步增长、布局充裕的情况来看，年度目标将会稳稳达成。

(数据来源：公司中业绩会PPT)

“三道红线”等相关政策出台后，各大房企积极响应，采取措施降低杠杆率，不少房企也成功进行了“换挡”。截至2021年6月末，弘阳地产的净负债率为53.9%，剔除预收账款后的资产负债率为69.4%，现金短债比为1.7倍。可以看到公司持续在巩固基本面、优化债务指标、平衡财务杠杆上下功夫，使得公司成功保持在了“绿档”水准，这也意味着公司债务风险持续处于较低的状态。

(数据来源：公司中期财报，格隆汇整理)

而公司优异的销售情况和良好的财务杠杆水平引起了评级机构的关注。联合国际将弘阳地产的国际长期发行人评级和公司所发行的高级无抵押美元票据的国际长期发行债务评级同时从“BB-”上调至“BB”，对公司的经营情况表示认可，并且相信公司未来的经营规模会持续扩大。同时，国际知名评级机构惠誉在7月份确认了弘阳地产“B+”评级，展望稳定。指出公司在不断扩大规模的同时也能保持财务杠杆的稳健，并且可售资源也很充足。

二、持续开拓和深耕，夯实发展基础

上半年，为了全面落实房地产长效机制，国家出台了22城“集中供地”政策，有意调控房价。但是从目前的情况来看，效果有些不及预期，并且由于各项政策加剧了房企之间的竞争，反而使得地价水涨船高。因此，为了进一步完善“稳地价”的工作需求，中央对土拍的规则也有了调整。从严控溢价率、规定溢价上限，到“摇号”、“一次报价”等方式都在一定程度上降低了房企的拿地成本，同时也能够缓和竞争压力，平衡各大房企获取土地资源的机会。而这之中“竞品质”成为关键词，对于弘阳地产这类在产品力上具备优势的房企而言或将意味着新的契机。

从公司上半年拿地情况来看，弘阳地产坚持深耕与扩张布局，相继于全国各地斩获21块土地，截至2021年6月末，公司总土储稳步增长至2101万平方米，除了长三角以外，在成都、重庆、长沙、佛山等重点城市也实现了深耕布局。

(截图来源：中期业绩会PPT)

目前，公司的土储布局在江苏地区占比达到了56%，在全国其他重点城市的占比为24%。从战略上来看，弘阳地产依旧秉持着“做透大江苏，深耕都市圈，做强中心城”的战略布局，做强江苏的同时也在对长三角地区(除江苏)、大湾区、成渝地区等重点区域进行深耕，持续推进公司布局。从城市能级上看，新增的土储中有78%为一、二线城市，可以看到公司也在大力推进高能城市的布局力度，可预见的是随着我国城市化的推进，经济迅速发展，公司的业绩也会随之释放。

三、多元化道路为长期发展增添驱动力

目前，随着各项政策的出台，长效机制持续深化，房企之间的竞争程度已经非常激烈。因此不仅要关注到公司上半年的表现，更要从既定的发展方向、发展策略、运营规划等方面分析公司是否有实力在未来持续生存并发展。笔者了解到，弘阳地产在多元化发展上具有独到之处，那么就具体看看。

(1)绿色金融推动可持续发展

随着环境恶化的问题愈发严峻，近年所颁布的“碳中和”政策也充分说明了国家对于环境治理的重视，并且推行了许多环境治理的措施。其中，绿色金融是推动绿色可持续发展的重要手段，能够支持高效利用资源、进行环境改善等经济活动，在促进环境保护和治理上都有着重要作用。

而弘阳地产也在持续推进绿色可持续发展，并且在早前也推出了“弘阳绿色融资框架”，为后续发行绿色融资工具做好准备工作，而通过绿色金融所获得的资金将会专注于减少地产营运所带来的碳足迹，以此来对环境的绩效进行改善。今年4月28日，公司获得了香港品质保证局颁发发行前阶段绿色金融认证，同时在5月18日，公司发布公告宣布拟发行规模为2.1亿美元，利率为7.3%的优先绿色票据，于2024年到期。可以看到弘阳地产对于推动绿色发展是尤其积极的，同时也有助于推广绿色发展，引起广大投资者和企业注意到环境保护、发展绿色生态的重要性，同时公司未来的知名度和影响力亦将有所提高。

(2)“地产商业双轮驱动”持续赋能

此外，弘阳地产不仅仅布局于住宅，同时也在商业板块有所深耕，公司一直以来所执行的“商业地产双轮驱动”战略也为公司的业绩增长提供了不少助力。目前，由于我国经济持续发展，人们的生活水平提升，对于消费、休闲娱乐、各项服务的需求也就随之增高。那么对于房地产行业来说，商业地产就成了热点板块，各大房企也逐渐关注起商业地产的发展。

目前，在弘阳地产双轮驱动的战略持续发力下，弘阳广场的品牌已经发展到了河北、山东、江苏、湖南、安徽等各个省市，同时也在进军常州、安庆，行业的影响力也在不断推动。而且，凭借着公司对商业地产的深入了解，成功打造出了具有“双Mall(购物、家居)+游乐演艺”的弘阳特色产城融合模式的“弘阳茂”。南京弘阳茂作为首个进行这种模式的商业地产项目，凭借着独特的发展优势和不断扩大的影响力在2020年被评为江苏省首个夜经济示范区，同时在今年7月份召开的中房指数2021房地产市场趋势报告会上，南京弘阳茂荣获“2021商业地产标杆项目”。足以见得弘阳地产在商业地产上的钻研程度已经达到了行业领军水平，可以预见在未来商业模式不断的发展下，公司的商业地产板块也会持续外拓。

(常州弘阳1936和安庆弘阳广场)

(3)“六个一体化”大运营策略

伴随行业进入管理红利时代，弘阳亦在大运营体系建设上积极推进。公司“六个一体化”运营策略包含了对投融研管理、产品研发与建造、标准化供应链等六个方面进行一体化，从各个方面进行运营管理以达到降本增效的目的。该策略对公司进行了许多优化：1.持续进行产品升级，打造品质标杆，达到提高产品品质和整体交付率的效果。2.坚持以服务客户为导向，提升弘心服务体系，提高客户满意度。3.涉及多种不同的商业地产模式和方向，满足市场多样化的需求。可以预见，在未来行业加速优胜劣汰的环境下，弘阳地产能够凭借自己独具一格的运营策略提高竞争优势。

结语

中期财报相继出炉，在各大房企出色表现的伴随下，房地产板块的情绪也有所回升，逐步进入了估值修复行情，多家房企的估值也开始提升。观察到从8月份开始，弘阳地产的估值也开始回暖，截至2021年9月2日，弘阳地产的动态市盈率已经从7月底的3.87倍升至4.12倍。虽然已经有所提升，但是由于板块长期的低迷使得估值依旧处于较低的位置。因此不妨大胆猜测，在伴随着稳定的经营状况和长远的发展战略的情况下，未来弘阳地产的估值也会持续提升，回到合理区间。

弘阳地产也凭借着出色的年度业绩在上半年获得了多家机构的看好。尚乘国际、招银国际、国泰君安纷纷给予和维持“买入”评级，建银国际维持“优于大市”的评级。了解到各大机构分别从基本面、资产负债表、估值等多方面对弘阳地产的情况作了分析并给予好评，能够说明公司的成长是比较具有全面性的，这也能够反映出公司管理和发展体系的规划是非常出色的。而多家机构的认可不仅能够表明公司的经营情况优秀，也有望为资本市场的估值表现带来催化效应。