前言

2月，房地产市场延续下行态势，返乡置业未现，房企供货节奏明显放缓，厦门等8城供应不足5万平方米近乎“断供”，成交亦同环比下行。不过，天津、西安等少部分城市阶段性回升。另外，虽然土地市场大规模缩量，但是受北京首轮集中土拍的影响，本月成交单价同环比均上涨，楼板价增至3112元/平方米，环比涨幅高达63%。

01

政策盘点

中央定调推动扩内需、稳增长

2月，房地产政策环境持续改善。在坚持“房住不炒”定位和“稳地价、稳房价、稳预期”目标不变前提下，国新办在推动住房和城乡建设高质量发展发布会中提出保持调控政策的连续性和稳定性、增强调控政策的协调性和精准性、坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险、持续整治和规范房地产市场秩序等2022年调控重点工作。同时，明确提出要保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，加快保障性租赁住房建设等。央行、银保监会、住建部等部门发文强调，要加强金融机构对保障性租赁住房发展的支持力度，并明确保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。

地方调控政策数量较上月小幅减少

2月，地方出台宽松性政策占比较上月继续扩大至56.4%，紧缩性政策占比较上月继续下滑至7.7%，地方房地产政策环境持续改善。从调控内容来看，降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等成为地方为楼市纾困的主要手段。此外，地方两会相继结束。从2022年地方政府工作报告来看，坚持“房住不炒”定位、发展长租房市场、推进保障性租赁住房建设、推进城市更新工作、因城施策促进房地产业良性循环和健康发展等成为地方关于房地产表述热词。

货币政策表现稳健

2月15日，央行小幅超额续作MLF。月末，为应对流动性紧张，央行加大逆回购操作力度，2月21日－25日，央行单日逆回购投放量分别为100亿元、1000亿元、2000亿元、2000亿元和3000亿元。实现单周投放资金8100亿元，净投放资金7600亿元。与此同时，本月MLF中标利率和LPR均与上期保持一致。

02

市场概况

供应：供房节奏明显放缓

2月恰逢传统春节，供应持续缩量：29个重点城市新增供应面积504万平方米，同比回落约40%。多数房企的推盘积极性不高。

分能级来看，一线城市商品住宅新增供应面积81万平方米，同比降幅为17%。绝对量来看，北上广深单月供应量均不足30万平方米，深圳2月仅供应2万平方米。变化情况来看，北京供应环比回升，主要因上月基数较低影响，环比上涨42%，同比仍回落38%，深圳跌幅较为显著，房企推盘积极性较低。

二三线城市新增供应面积422万平方米，同比降幅达43%。不过，天津、海口本月迎来供应放量，同环比齐增。同环比齐跌城市大体可分为两类：一是东南沿海城市诸如杭州、徐州、南京、苏州、无锡、合肥、东莞、常州等，供应端略显不济；二是中部城市诸如武汉、成都、长沙、郑州、西安、昆明、南宁等，供应缩量较为显著。目前来看，整体供应基本见底，预判下月，3月恰逢“金三银四”，房企推盘积极性会稳步回升，预计总体供应规模将稳步回升，尤其是东南沿海核心部分成交热度延续的一二线城市，房企推盘积极性预期稳步回升。

成交：同环比降幅较上月收窄

从成交表现来看，市场热度仍处于回落之势。2月，29个重点城市整体成交1077万平方米，同比下降36%。受新冠疫情不确定性和楼市低迷行情的双重影响，开发商推房意愿不足，购房者更多观望，即便多城下调贷款利率，提供购房补贴等纾困政策频出，仍然效果一般。

分能级来看，一线城市随着供应大幅缩量，整体成交也显著回落，2月总成交量仅为173万平方米，同比降幅为25%。其中上海购房需求旺盛，虽然环比回落，但整体仍呈现出供不应求，同比持增，涨幅达到33%。北京恰逢冬奥会，加之新冠疫情，成交同环比跌幅均在6成以上，广深成交保持低迷行情，主要还是受前期调控政策持续发酵影响。

二三线城市总成交904万平方米，同比下降37%。从绝对量层面，成都、天津、徐州、南京、武汉位列TOP5，单月成交均在70-90万平方米，半数以上二三线城市单月成交不足50万平方米。从变化趋势来看，天津随着供应放量，成交稳步回升，同环比齐增；西安逐步走出疫情阴霾，购房需求迎来集中释放，因而同环比增幅分别达到了10%和57%，而多数城市陆续出台的“托市”政策效果尚未在市场层面显现。预判下月，即将步入“金三银四”传统成交旺季，叠加本月低基数影响，整体成交预期稳步回升，环比持增，但整体成交预期不宜过度乐观。

库存：多城已接近“零供应”

2月春节及春节后期，受多数房企看淡后市和当前市场需求不振、返乡置业规模缩减影响，绝大多数城市新增供应极低，仅北京和杭州略微呈供过于求，供求比分别为1.5和1.2。厦门、济南、福州、合肥、南京、南宁等省会城市本月均接近零供应。

受此影响下，仅北京、杭州和海口库存面积环比微增。但由于成交如期不振，部分城市库存消化周期环比再度拉长。如杭州、长春、郑州、南宁、昆明、无锡、苏州等环比上升超20%。从绝对值来看，大连、长春、郑州、青岛、东莞和昆明等库存消化周期大于2年。

二手住房：成交同比回落较显著

2022年2月，二手房市场成交显著回落，9个重点城市共计成交163万平方米，较去年同期相比规模跌幅约五成。

具体到单个城市来看，9城环比表现普遍回落超30%，其余城市均有不同程度回落；同比表现也普遍较去年同期大幅回落，其中半数城市跌幅在50%以上，仅大连因前期基数较低，本月仍保持91%高增长，深圳、杭州、青岛跌幅超70%，其余城市均有不同幅度回落。

03

土地储备

截至2月24日，全国300城经营性土地总成交建筑面积仅3408万平方米，降至历史低位；成交幅数共计770幅，土地成交总金额降至1061亿元。值得注意的是，受北京首轮集中土拍的影响，本月成交单价同环比均上涨，楼板价增至3112元/平方米，环比涨幅高达63%。

市场热度方面，在成交主力城市北京、杭州的带动下，溢价率环比略有回升，平均溢价率为4.1%。各能级城市表现略有差异，整体呈现为一线上涨、二线下降、三四线持平的格局。具体来看，一线城市本月溢价率升至4.5%，其热度上涨几乎全部归功于北京，2022年其首轮集中土拍平均溢价率达到4.5%，与去年第三轮相比提升了3个百分点，同时流拍率也从17%回落至6%，土地市场整体表现“回温”。

土地流拍方面，以重点监测的城市来看，流拍现象较上月有所好转，流拍率降至14%。结合流拍地块所在城市来看，大部分流拍地块集中在楼市表现不佳的三四线城市，如湖州、温州、台州、金华、湛江、丽水等，均有多宗土地遭遇流拍，并且从区域上来看，流拍地块多位于远郊区县。鉴于市场处于调整周期，短期内行业资金紧缺的环境不会出现明显改善。在此影响下，房企投资关注度更倾向于抗风险能力更强的大中城市，以致三四线城市的土地市场受到一些冲击，新推地块的流拍压力较大。

04

企业融资

融资总量

2022年2月100家典型房企的融资总量为398.17亿元，创2018年1月以来新低。一方面2月春节假期工作日相对较少，融资可操作时间相对较短；另一方面近期仍持续爆发企业债务危机，当前风险出清尚未完全，企业投资及发债也较为谨慎。从融资结构来看，境内债权融资318.63亿元，环比下降34.0%，同比下降29.7%；境外债权融资52.33亿元，环比下降75.9%，同比下降68.9%；本月资产证券化下降较为明显，融资26.21亿元，环比下降88.6%，同比下降91.6%。

融资成本

2021年截至2月100家典型房企新增债券类融资成本4.61%，较2021年下降0.68个百分点，其中境外债券融资成本达7.16%，上升0.14个百分点，境内债券融资成本3.39%，较2021年下降0.67个百分点。单月来看，2月房企融资成本4.02%，环比下降0.89pct，同比下降0.87pct。其中境内融资成本3.58%，环比上升0.37pct；境外融资成本9.05%，环比上升3.02pct，2月仍有部分企业完成了境外债的交换要约和额外发行，成本相对较高，但加上投资者信心不足的情况下，其他低利率成本的企业境外发债相对较少，结构性拉高了融资成本。

企业表现

本月融资总量最高的企业为万科地产，融资总量约50亿元，万科发行了合计50亿元的中期票据，年期均为3年，利率低至3.00%左右。从企业梯队来看，2022年前2月TOP10房企融资平均额51.77亿元最大，融资总额同比下降45.44%，下降幅度最小；几乎所有梯队的企业融资量仅为去年同期一半或更少。成本来看，TOP10梯队的房企融资成本最低，为3.39%，其较2021年全年下降0.79pct；TOP51+梯队企业降幅最大，降幅达到1.52pct；而TOP31-50的成本不降反增，较2021年全年增长0.34pct至5.24%。

05

易德观点

蒋铮鹤

易德资本助理副总裁

蒋铮鹤认为，综合二月份数据，可以看到地产基本面压力仍较大，考虑2022年房企偿债压力较大，房企信用风险犹存，经济稳增长可能需要政策持续变化给地产一定支撑。对于一些房地产市场量价下跌明显的城市，需求侧的政策适当出台，也是符合房地产长效机制政策要求的。在此前已经看到的部分城市下调首付比例基础上，限购政策的优化、交易税费的减免等鼓励住房消费的政策预计在2022年都可以看到。

随着供求两方面政策进一步加码空间的打开，需求侧政策空间有望迎来更大支持，3-4月份或将成为按揭贷款利率加速下降和政策密集出台的高峰期，有助于中国房地产市场能走向平稳健康发展。

全国房地产政策变动监测报告（2022年2月）