7月16日，2020年的夏天进入头伏。相比北京前几日的阴雨天，入伏以来天气燥热不少，这样的热度似乎也顺势激发起几大豪宅项目的气场。

入伏当天，懋源·璟玺发布林岸墅王大师样板间。在此之前，颐和金茂府正式发布项目;在此之后，相邻的融创·香山壹号院则开放了售楼处。据了解，融创与金茂两个项目的参考均价均在12万元以上。沉寂许久、难见“10万+”的北京豪宅市场，似乎要被“炒热”。

久违的“10万+”

7月14日，颐和园外、香山脚下的颐和金茂府项目正式发布，该项目的销售人员告诉新地产财经，颐和金茂府主力户型为180平方米、210平方米及245平方米三种，总价2000万元起，本周六将开放售楼处接待。目前具体单价还未确定，但这名销售人员给出了12万元以上的参考均价。

4天后，在与这座金茂府相邻的另一边，融创·香山壹号院提前开放了接待中心，该项目主力户型为160-260平方米的四居室，均价仍然在12万元以上，销售人员预计项目会在8月中下旬开盘。

颐和金茂府与融创·香山壹号院同属海淀四季青板块，从该区域出发向东直到五环东北角的朝阳孙河，这里又坐落着去年开盘的懋源·璟玺。7月16日，该项目发布了最新的林岸墅王大师样板间，新地产财经从销售人员处获悉，该房型以780平方米七居室为主，总价约在6000万元，现已同步于7月份开盘。虽然销售人员表示懋源·璟玺各房型单价远未达10万元，不过以6000万元总价计算，林岸墅王的单价也有7.69万元。

而从懋源·璟玺向北京西南部画一条“对角线”，中海于去年7月在西南三环摘得的丰台造甲村地块也已公布案名为“甲叁號院”，并放出部分效果图。中海·甲叁號院主力户型为150-200平方米的三居室、四居室，销售人员同样给出了12万元的参考均价，总价则至少为1600万元起。

回想那场诞生了2019年北京地王的土拍，中海力压合生、首开+城建+保利+建工联合体和金茂+宝龙+骐骥联合体，最终以总价79.4亿元拿下造甲村地块，楼面价约为6.66万元/平方米。而融创与金茂在海淀四季青拿下的两地块楼面价则分别达到7.0069万元/平方米和7.0027元/平方米。与拿地价相比，如今超12万元的项目均价或许并不令人惊讶。不过自去年3月17日北京市出台新一轮楼市调控政策以来，10万元以上的楼盘已经十分罕见，本次三个豪宅项目集中亮相，仍与此前形成鲜明对比。

豪宅

去年3月17日，北京市出台新一轮楼市调控政策，“认房又认贷”、“提高二套房首付比例”等规定令改善型购房需求减少，也抑制着高改类项目价格的上涨。此后北京市场内几乎不见均价超过10万元的楼盘，而合硕机构首席分析师郭毅表示，同一时期的上海和深圳，15-20万元均价基本已成当地豪宅的标尺。而此后的需求端表现更体现了这一细分市场的热度。

上海浦东4月中旬开盘的碧云尊邸，均价在11.2万元/平方米，开盘当天售楼处外排起长队;而深圳蛇口3月首次开盘的湾玺，均价在11万元/平方米，则上演了三次开盘、三次“日光”的景象。

相比之下，北京市场则较为暗淡。从交易数据看，来自贝壳找房的数据显示，今年一季度北京千万级豪宅成交量同比下降63.5%，尤其在疫情防控最为严格的2月份，成交量仅为个位数。不过进入4、5月份，北京豪宅市场成交量恢复上升态势，5月更是达到2018年1月以来的单月最高记录，环比增长57.8%，同比增长96.4%。

如今驻扎在城区三个方位的几大豪宅项目恰好为这一需求提供了选择空间，再加上城区东南角的丰台分钟寺地块，在今年5月拍出7.6万元/平方米的楼面价，未来大概率将豪宅化，因此数个豪宅项目的入市会否再度炒热北京豪宅市场?

郭毅认为，相比上海和深圳，北京目前的豪宅价格水平远远低于同等级的一线城市，“10万+”以上的项目并不多见，这主要是因为政府此前管控比较严格。“但是近期几大项目其地价水平都非常高。金茂府、香山壹号院地价约有7万元，甲叁號院也在6万元上下，在高地价倒逼之下，这些项目也只有卖到12万元左右，才能保持合理的品质和合理的利润。”

但这一定价并非炒热市场，而是新产品补充市场空白之后，可能会引发购房人群关注从而带来新的市场热度。而市场会否被炒热终究还要看产品，并非开发商把价格抬高，购房者就会为此买单。所以郭毅认为开发商还需在产品品质上做加法，从而对标财富人群的生活品质和生活方式。

尤其在本次疫情之后，郭毅提到豪宅项目在产品和服务上可做的升级还有很多。虽然高财富值人群在家庭状况和生活需求等方面有很大差别，也不存在某一项目可满足所有客户需求的情况，但若能满足这部分人群最主流的需求便已能为自身博得更多关注。“比如面积更大，比如多一间房，再比如面宽尺度更大或者套房设计更多，甚至是更创新的外立面，这些都是产品层面可做的创新，而在服务层面，项目物业服务的品质和内容，以及在此之上有没有更好的扩容空间，都是豪宅客群关注的方向。”

同时郭毅还认为此前上海、深圳出现的豪宅抢购奇观并不意味着这个细分市场的升温，而是整个经济环境存在不确定性的情况下，财富人群作出了更保守的理财选择。她提到这部分人群获取资金的成本相对比较低、较容易，但投资到实体产业可能会存在一定风险，而一线城市核心地段的豪宅产品因具备稀缺性及一定升值空间，更能实现财富人群资产保值增值的诉求，所以在经济环境不十分理想的情况下，豪宅市场反而会出现“异军突起”的情况。

而当外部环境逐渐好转，财富人群的资金又可能会流向更多领域。

此外，因为豪宅相对刚需、刚改型购房需求，地域性更模糊，因此远在深圳的豪宅项目在最新调控政策下形成的价格利好，又或会对北京豪宅造成冲击。不过郭毅认为，当前深圳房价已经处于相对高位，相比之下，北京的性价比更高，而限购政策又进一步抬高了购房门槛，购房者想在深圳置业并不容易，因此未来财富人群的关注点或将重新聚焦于北京。