7月12日晚间，“至少14个烂尾楼业主公告强制停贷 ”这则消息冲上热搜。

一份千字的强制停贷告知书，在郑州名门翠园项目逾期交房1000多天后，被公开在聚光灯下。不仅仅是郑州，据不完全统计，包括武汉、南昌、长沙、太原、景德镇等城市在内的多达52个停工或烂尾楼盘的业主决定强制停贷，这无疑是这些业主们在忍受烂尾楼带来的伤痛之时的无奈“呐喊”。

那么，这一次“呐喊”会带来改变吗?强制停贷的焦点在哪里?律师对此行为如何界定?

多地业主宣布“强制停贷”

在楼市利好政策频出的当下，部分楼盘停工、交付逾期甚至烂尾的情况仍不容忽视。近期，一股“强制停贷潮”席卷房地产市场，多地烂尾楼盘业主宣布强制停贷。

6月30日，江西景德镇恒大珑庭项目全体业主发出一封公开信，指出珑庭项目已在2021年5月底全面停工，项目监管资金耗尽。

因项目停工、多次维权无果，珑庭业主要求项目方须在2022年10月底复工，否则将在2022年11月强制停贷，保障自己的合法权利。该公开信强调，强制停贷造成的损失由所有违规房贷的银行、资金监管不力的政府相关单位，转移资金的恒大江西分公司、珑庭项目组等相关利益方共同承担。

而在景德镇恒大珑庭打响“第一枪”后，近期包括武汉、郑州、西安等多地业主抱团宣布强制停贷。

日前，“强制停贷潮”也席卷到了西部直辖市重庆。7月12日，重庆阳光城未来悦二期全体业主对外发布《强制停贷告知书》，该楼盘成为重庆第一个业主集体宣布未来可能停止还贷的楼盘。

重庆阳光城未来悦业主在这份《强制停贷告知书》中称，2021年9月以来，阳光城未来悦二期项目己全面停工，项目资金不知去向。该楼盘业主认为，地方政府相关部门和银行应有对预售资金的第三方监管责任，贷款银行在2021年9月阳光城信用降级以及楼盘停工后，依然发放50余户个人购房贷款，扩大了业主风险。

按照统计名单，近期成为舆论中心的河南省更是重灾区，足足有16个烂尾楼盘宣布强制停贷。

矛头指向银行违规放贷

多份强制停贷告知书显示，业主们反映的问题堪称触目惊心。比如，作为贷款银行，违规在房屋主体结构未封顶前发放按揭贷款;作为贷款银行，将按揭贷款资金违规划入非监管账户。“更有甚者，在借款人签字后私自修改贷款合同”，作为预售款资金监管银行，未积极履行资金监管义务，导致预售资金支出不明。

中原地产首席分析师张大伟指出，从近期公开的强制停贷告知书来看，主要内容是指出银行违规发放贷款;资金未转入开发商监管账户;未尽到专款资金监管的义务等。

事实上，央行早在2003年出台的“121号文件”中就明确表示，“只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”“企业将贷款挪作他用的，经办银行应限期追回挪用资金”。对此，王玉臣表示，许多银行根本无视该规定、提前放贷，而且还有不少银行在放贷时根本就没有放到监管账户里，进一步推动了烂尾楼的诞生。

张大伟认为，有些银行在预售资金监管上根本不作为。银行是在预售资金监管体系中不可或缺的一个主体，在房地产开发流程和预售资金监管体系中具备多重身份，包括房地产项目开发贷款的提供者、依资金监管协议提供监管资金拨付服务的实际拨款人等。银行作为提供金融服务的中间人，其与房地产开发企业的利益纠葛是比较深的，其所作所为在一定程度上影响了银行在实际监管过程中的独立性和公正性。

据了解，目前多地对于商品房预售资金监管高度重视。与此同时，一些城市也在不断修复预售资金监管的漏洞。就在7月6日，杭州出台了预售资金监管新政，加大了对购房人所缴纳预售资金的保障力度，购房者所有相关购房款项都必须全部直接存入监管账户，否则不可办理网签，资金监管银行也将由政府牵头统一招标，中标银行若出现违规将无法获下一年续签合作。

律师：停贷或涉违约

多个律师观点认为，业主“停贷”应谨慎。

针对上述武汉时代新城业主的这种“强制停贷”行为，建诚晟业总经理苑承建表示，能够理解，但是不提倡也不受保护。房地产开发项目中可能存在的挪用预售资金现象有对应的处理规定和责任人，房地产项目停工烂尾也通常不属于终止房贷合同的条件，因为向业主按期交付房子是开发商的义务，而不是银行的(义务)。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，业主的诉求是清晰的，即要求限期复工，否则在办理不动产权证前将拒绝还贷，相关损失由相关部门和机构自行承担。

上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师称，业主和开发商之间的购房合同关系、业主和银行之间的按揭贷款合同关系，基本是两个独立的合同关系(尽管有银行将开发商作为业主还款的的担保人)。因此，即便开发商出现违反购房合同的约定，例如逾期交付房屋等，业主也只能依据购房合同关系向开发商主张权利。而在业主与银行之间的贷款合同关系项下，除非银行发生了违反贷款合同约定的行为，致使业主有权停止向银行还贷，否则业主做出的停止还贷行为，将构成对贷款合同的违反并将向银行承担违约责任。

尽管“强制停贷”是无奈之举。但由于业主的集体断供告知书并没有法律效力，专业人士仍建议业主理性维权，依据合理法律武器维护自己的合法权益。北京金诉律师事务所王玉臣指出，不太建议业主直接单方宣布停贷：这种行为往往会直接导致业主违约，影响到业主征信问题，甚至还可能会被银行起诉，强制执行，被列入失信名单。