新债难发的民营房企开始上调旧债利率。

7月11日，美的置业集团有限公司(下称“美的置业集团”)公告称，决定将“20美置06”债券的票面利率上调52个基点至4.5%，8月21日起计息。

据悉，“20美置06”发行于2020年，期限四年，规模15.76亿元，附第2年末发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权。根据当初的募资计划，这笔资金募集到位后将用于回售或偿还“18美置01”“19美的01”两笔债券。

随着调整票面利率选择权约定时间的到来，美的置业集团选择了上调利率。按其所言，这是根据公司实际情况及当前市场环境所做的决策。

同策研究院研究总监宋红卫表示，债券存续期利率的调整主要根据融资难易程度及风险决定。“20美置06”为2020年发行，当时处于美国降息、热钱流入中国的阶段，房企融资相对较为容易;而今美国加息，货币环境整体收紧，热钱流出，房企融资难度加大。

另一方面，当下处在债券回售登记期间，若不调整利率，债券持有人则可能选择将债券出售给企业;若将利率调整至当前平均水平，则债券持有人可以选择不出售，“这对于房企而言，相当于是一笔新的融资”。

通俗而言，若存款人一笔利率3.9%的存款到期，在当前利率是4.5%的情况下，其会更愿意将资金取出来去存4.5%的利率，而不是续存3.9%的。宋红卫指出，若不提高利率，基本都会回售。

而“20美置06”调整后的利率水平则是参考二级市场价格，反映了市场对企业的正常定价水平，“不同公司定价差别太大了。”一位不愿具名的机构人士说道。

回顾来看，大约两个月前，为传递积极信号，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持。没多久，新城与旭辉也获得了信用保护工具支持，上交所还于5月27日为这5家民营房企组织召开公司债券投融资对接会。

彼时，龙湖与碧桂园先后发行了规模5亿元的公司债券，票面利率分别为4%、4.5%;美的置业发行规模为10亿元，票面利率与碧桂园持平，为4.5%。

可以看出，美的置业规模最大，但事实上，这与其预期规模仍存在出入。据了解，该公司原计划发行公司债规模在14亿元左右，由于认购情况不及预期，故最终发行规模为10亿元。资本市场遇冷也让美的置业成为三家同批发债房企中最晚公告发债信息的。

这一情况与美的置业的基本面不无关系。上述民营房企中，仅有该公司至今仍未迈入“绿档”。市场有声音认为，母公司美的控股的背书在一定程度上为其入选示范房企提供了助力。

截至2021年末，美的置业净负债率降至46.3%，现金短债比提升为1.71，扣除预收款后的资产负债率降至72.1%，仍踩“线”一条，有息负债规模年增速不得超过10%。

相关的限制显然不利于公司发展，尤其是在同行流动性危机频发的当下，被迫热衷于收并购的美的置业更需要金融活水的注入。2021年下半年，美的置业多家合作伙伴资金面承压，为保证项目正常开发运行，公司从正荣、花样年、雅居乐等合作方手中接下了十余宗项目股权。

这一动作仍将在2022年继续。今年年初的业绩会上，美的置业管理层直言，公司将继续推进对合作项目的股权收购，使项目更加顺利的推进，且提升公司权益占比以及操盘比例。

不过，2022年以来，房地产市场持续下行，开发商自身“造血”能力受阻，资金回笼不畅，公司的收并购动作也慢了下来。

去年为美的置业贡献了近50%销售额的长三角在今年上半年遭遇疫情反复，对楼市形成一定冲击。截至2022年6月末，该公司实现合同销售金额约400.3亿元，对应销售面积约327.2万平方米，分别同比下滑高达51.53%、52.34%。

2022年，美的置业为自己定下了1400亿元的销售目标，然后上半年过去了美的置业的业绩完成率仅为28%，在14家已公布业绩目标的房企中排名倒数第三，这也意味着其完成全年业绩目标几乎无望。 (吴典)