11月15日，华安证券（600909）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，流动性政策多管齐下，供需有望触底反弹。

报告具体内容如下：

【资料图】

事件

国家统计局发布2022年1~10月房地产开发投资和销售数据。

销售端：10月商品房销售延续冷行情，“银十”成色不足

2022年1~10月，商品房销售面积累计同比-22.3%(1~9月-22.2%)，10月单月-23.2%(9月-16.2%)；1~10月销售金额累计同比-26.1%(1~9月-26.3%)，10月单月-23.7%(9月-14.2%)。其中，住宅销售金额累计同比-28.2%(1~9月-28.6%)。价格维度，2022年1~10月全国销售均价同比-4.87%(1~9月-5.26%)；区域维度看，东部地区的销售均价仍居四大区域首位，达13710元/方。往后看，2022年11月至今(截至11月13日)30大中城市高频成交面积数据显示同比-22.1%，销售情况不容乐观。随着近期“第二支箭”、金融支持地产“16条”、保函置换预售监管资金等融资端政策相继推出，短期降幅波动走向仍需观察：①“保交楼”措施落地，如增信、展期、续贷的具体落地等组合拳；②货币政策工具箱的“后手”，如个人房贷利率下调等，“16条”中提出“支持个人住房贷款合理需求”其实是9月份《阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限》文件的延续和加码；③“因城施策”中基本面较好的强二线城市及一线远郊的政策松绑空间，如限购放松及二套首付比例下调等，上周北京台湖、马驹桥地区不再执行通州最严的“双限购”政策即是一种积极信号；④房企“以价换量”力度，在当前市场预期较弱的情况下，部分地区新房价格在短期内仍有继续下行的压力。

开竣工：新开工单月稍有起色，“保交楼”下竣工修复确定性较强

2022年1~10月新开工同比-37.8%(1~9月-38.0%)，10月单月-35.1%(9月-44.4%)。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存在2~3Q的时滞。细分至城市层面，“土地供应两集中”对拿地的节奏已经产生明显扰动。考虑到当前宏观环境的不确定性提升，房企拿地态度将愈发谨慎。值得注意的是，实行“两集中”土拍的22城中民企拿地意愿仍较弱，在规范地方债务管控背景下，部分城市城投等地方平台拿地或受限。在当前房企普遍“以销定产”的思路下，为改善经营性现金流状况，在销售未有明显拐点前提下，推迟新开工以减少工程款支出是普遍做法。1~10月竣工面积同比-18.7%(1~9月-19.9%)，10月单月-9.4%(9月-6.0%)。竣工指标继8月之后连续3月好转持续，预计在一些列新政下“保交楼”将持续推进，尤其是本次“16条”提出针对房地产链条中深受牵连的建筑企业，稳定其信贷投放，及针对房企的“专项借款+融资配套支持”、鼓励房地产项目并购贷、保函置换预售监管资金等措施，竣工有望成为年前修复确定性最强的指标。

投资端：开发投资单月同比降幅扩大，土地投资贡献持续减少

2022年1~10月房地产开发投资完成额同比-8.8%(1~9月-8.0%)，10月单月-16.0%(9月-12.1%)。注意到，1~10月土地成交建面同比-53.0%(1~9月-53.0%)。考虑到，作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存在量、价同时继续弱化的可能；因此，尽管“保交楼”等一系列利好对建安投资有一定正面作用，但增量不足以对整体开发投资产生有力支撑，预计11月开发投资额仍处于收窄探底阶段。

投资建议

继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束，市场出清持续。调控主风向未变，“以稳为主”仍为主基调，当前政策以支持房地产市场平稳健康发展为锚定，板块估值及仓位已处历史中枢下沿。往后看，2022Q4市场有望逐步企稳恢复，但行业供需两端受限带来投资、销售、降杠杆之间的不协调仍存。建议关注：(1)稳健发展型：保利发展（600048）、万科A、金地集团（600383）；(2)成长受益型：新城控股（601155）、华发股份（600325）、建发股份（600153）、滨江集团（002244）；(3)物管优质标的：华润万象生活、万物云、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。

风险提示

房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，资金面大幅收紧等。

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