11月17日，平安证券发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，十月销售整体弱势，民企融资暖风不断。

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报告具体内容如下：

本月观点：10月楼市成交再度走弱，项目交付担忧下，二手房表现明显优于新房，预计临近年末房企仍将加大营销冲刺全年业绩；近期中央层面接连出台“第二支箭”、金融16条、允许保函置换预售监管资金等文件，稳信用再度加码，房企流动性实际支持空间进一步打开。我们认为行业融资收紧周期已经见底，需求端政策亦在不断宽松，政策风向正在加速转变，建议积极把握地产板块行情。短期建议关注超跌弹性房企金地集团（600383）、新城控股（601155）、绿城中国，同时持续关注融资、拿地及销售占优的强信用房企如保利发展（600048）、中国海外发展、招商蛇口（001979）、万科A、滨江集团（002244）、越秀地产、天健集团（000090）等。物管建议优选关联房企风险可控、综合实力突出企业，如招商积余（001914）、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、星盛商业等。同时建议关注产业链机会，如东方雨虹（002271）、科顺股份（300737）、伟星新材（002372）、海螺水泥（600585）。

政策：中央稳信用再度加码，核心城市取消“认房又认贷”。10月涉房类政策共22项，其中偏松类政策19项，政策延续偏松基调。“第二支箭”、金融16条、允许保函置换预售监管资金等发文，中央稳信用再度加码。杭州取消“认房又认贷”，下调贷款利率及首付门槛，未来同级别城市有望跟进，政策风向正加速转变。

资金：居民中长期贷款疲弱，“第二支箭”支持民营房企发债。10月M2增速环比回落0.3pct，社融存量增速环比降0.3pct，居民中长期贷款同比少增近3900亿元，居民提前偿还房贷意愿进一步增强。交易商协会出台“第二支箭”民营房企发债融资，龙湖集团、美的置业储架式注册发行已获受理，速度之快亦反映高层稳定房企信用决心。

楼市：推盘成交走弱，新房二手房存在分化。10月推盘成交有所减弱，35城商品房平均批准上市面积环比降44.7%；重点50城新房月日均成交环比降29.8%，同比降27.5%，降幅较9月收窄18.8pct；但重点20城二手房月日均成交同比升59.2%，交付担忧下二手房表现明显更优。

地市：成交量价回落，城市间、地块间冷热分化。10月集中供地三批次高峰期已过，土地市场供求回落，百城土地供应建面环比降26.1%，成交建面环比降1.7%，成交均价环比降22%，溢价率环比降1.3pct。当前房企拿地普遍更加看重项目的销售预期，叠加四季度多数城市集中供地迎来第四批次，土拍撞期可能性更高，预计城市间、地块间的土拍热度将加速分化。

房企：百强房企单月销售环比回落，优质房企为拿地主力。10月百强房企全口径销售金额、全口径销售面积累计同比降44.5%、48.9%，降幅较上月收窄1.2pct、0.4pct；单月同比降31.1%、44.6%，环比降1.3%、4.9%。销售再度走弱系疫情多点散发打乱正常供货节奏及市场信心缺失致使观望情绪愈加浓重。50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比，分别环比回落33.2pct、19.5pct；50强房企中仅龙湖、大悦城（000031）、中海等10家房企参与拿地，多数为财务稳健、信用资质较好的央国企或优质民企。

板块表现：10月申万地产板块下跌14.72%，跑输沪深300(-7.78%)；截至2022年11月16日，当前地产板块PE(TTM)13.3倍，高于沪深300的11.17倍，估值处于近五年91.2%分位。

风险提示：1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2)若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3)政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。

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