挖掘机、洒水车进场，破旧厂房在一片轰鸣声中被瓦解，这是今年火炬开发区低效工业园里最具共性的城市“画面”。自2021年10月9日，火炬开发区在窈窕片区启动全区首个“工改工”连片改造项目以来，半年多来，火炬开发区已启动了五批村镇低效工业园升级改造项目，不少项目在连片拆除的面积、新增建筑面积及未来经济效益等方面领跑全市。

持续释放政策红利

调动各主体积极性

2021年火炬开发区新增改造项目7宗，总面积约320亩，现已拆除动工5宗，总面积约264亩。这一场又一场攻坚战的背后，是火炬开发区以改革创新作为先手棋，持续释放政策红利，不断打破机制藩篱的结果。

今年1月底，中山市《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》印发，通过“松绑提速”提升“工改工”宗地改造审批效率，为火炬区全面掀起低效工业集聚区升级改造攻坚热潮创造了更好条件。

为激活市场主体改造活力，加快推进全区低效工业园区连片升级改造，2021年10月9日，《火炬开发区连片“工改工”专项奖励资金实施办法》(以下简称《奖励办法》)正式施行。对于火炬开发区管委会认定的连片“工改工”片区内、全面改造或局部改造为工业用途的项目，改造主体可分期、分阶段、分类型向区属公司提出专项奖励资金申请。

火炬区住建局工改办科长龙辉林介绍，《奖励办法》还在不断更新，目前正在研制从涵盖动工到投产的全流程奖补方案，后续将采取分阶段方式发放，实现改造奖补“边改边领”，进一步释放工改活力。

除了鼓励市场主体流入，火炬开发区还不断强化工改项目前后端联动，举办多种形式的招商会、金融接洽会、项目协调会、业主动员会等，着力形成全产业链的合力。目前，火炬开发区管委会与9家银行签署合作框架协议，为“工改”项目量身定制金融产品，提供融资支持超900亿元。

“‘工改’项目对资金需求大，《奖励办法》尊重改造人权益，准入门槛低，对动工、新建建筑面积等实施奖励，并提供贷款利息奖补，精准而高效地降低了企业的融资成本和融资负担，起到四两拨千斤的作用。”广东华杰建设工程监理咨询有限公司专业监理工程师徐国兴说。

3月31日上午，火炬区张家边旧饮料厂地块物业正式拆除。参与“工改”项目的张家边股份经济联合合作社书记马青云告诉记者，受制于现有的产业结构和原有的土地使用形态，村里的土地一直难以升值，希望借这次工改契机，提升产业结构，增加村集体收入水平。

“后期项目招投标、新建厂房、包租招商等将由区属国有企业火炬工业集团全程跟进，免除了我们的后顾之忧。”马青云说。改造后，张家边股联社西城片区地块(原张家边饮料厂用地)将新建约11万平方米集总部办公、研发生产于一体的综合性生态科技型园区，主要用于招引新一代电子信息技术产业。地块的容积率将从0.65提升到3.5，村集体年租金收入从120万元提升到约2000万元。

“工改尖兵”活跃一线

连片改造重塑产业空间

火炬开发区工改为何能势如破竹，跑出“加速度”?一线现场给出了答案。领导班子“挂图作战”，一批批工改工作人员扎进村居，从宣讲工改政策到协商改造方案的细节，从协调推进项目审批到政企合力推进招商引资……火炬开发区“工改尖兵”活跃在一线，奋战在一线。

火炬开发区优选东利、张家边、沙边、窈窕四个片区开展“工改工”试点。按照“拆字开路、快字当头、连片至上、拆建并举”的思路，分类推进改造。自工改工作启动以来，火炬开发区建立了“片区—单元—街坊”规划三级管控机制，采用政府+国企联合操盘模式，建立起火炬区党工委、管委会主要领导牵头，各单位各部门、各总公司、各村社区产权主体广泛参与、上下一致、说到做到的高效工改铁军。

位于火炬区敬业路12号的工业用地，原为旧年产值只有1000万元的中山宇富化学项目，占地面积近32亩，土地利用低效，产业低端。

“住建局和火炬工业集团更新办的工作人员多次上门宣讲和沟通，我们进一步了解了火炬区对该片区有着超前的规划和清晰的产业定位，随着一系列“工改工”奖补政策措施和金融支持的落地，彻底打消了我们投产发展的疑虑。”2021年取得该地块产权后，中天高端机电产业园负责人黄子超积极投身工改的热潮。

彻底拆除重建后，该工业用地将投资3亿建设新型高标准厂房，新建总建筑面积约8万平方米，用于德国博世、日本牧田新型电动工具生产及生产耗材销售使用，年产值预计翻60倍，容积率从0.26提升到3.5。

行动有力，心中有“数”，摊开火炬开发区工改项目情况跟踪表，地块编号、地块面积、工作进展情况、存在问题及原因分析、下阶段工作计划……每一细项写得清清楚楚，实现低效工业园的项目推进动态更新管理。中天高端机电产业园项目、张家边胜利工业智造合作园等一批工改项目先后完成拆除平整，不断跑出“火炬速度”。

破解“连片改造”难题

腾笼换鸟布局大招商

面向工改这一艰巨的任务，不仅要有“啃硬骨”的勇气，还要有“逢山开路，遇水搭桥”的智慧和决心。

以改革创新作为先手棋，火炬开发区形成了一套“规划+实施+政策”三位一体的创新机制。在“政府+国企”联合操盘模式中，火炬开发区管委会做好全局统筹，降低改造成本，搭建更新政策、规划、实施等“四梁八柱”;区属国企担当“园区操盘手”和“产业运营商”的角色，与产权人、社区合作改造，并重点帮助片区导入高质量的产业，保障改造实效。

为破解“连片改造”难题，火炬开发区探索出“托管共建”归宗模式：相邻多宗土地产权人将用地托管给政府，政府实施统一规划，产权人共同出资建设，建成物业返还产权人，新导入产业应符合政府产业规划。物业综合价值提升的同时，实现改造主体的共享共赢。

此外，火炬开发区积极落实市里的政策，配套了配比奖励、有限容积率转移、延长产权年限、税收优惠等一系列奖补措施，进一步激活市场主体的活力。例如，通过土地托管共建，提升产业用地中行政办公和生活配套比例，实行跨宗地集中设置，集成配套、优化空间，营建错落有致的城市界面;对公益贡献用地，实施有限容积率转移补偿;土地使用权可按法定最高标准有偿重置使用年限。

“企业的上下游，就在隔壁那栋楼”，火炬开发区还实行“招商前置”空间定制路径，既为单家入驻的企业量身定制高标准厂房及相关配套设置，也进一步促进产业的集聚化发展。

大刀阔斧攻工改，乘势布局大招商。通过产业空间的重整，火炬区正在推动产业业态的迭代。按照计划，火炬开发区(含民众街道)将通过4个片区“工改工”连片推进，培育两个百亿级科创智造园区、两个五十亿级产城融合园区，重塑片区产业空间格局，为高质量发展注入动能。(记者杨慧荣)