随着国内持续优化调整防疫政策，多地出台措施宣布进入公共场所不再查验核酸证明，三年疫情即将迎来结束的时刻，在经济稳步复苏的良好预期下，受疫情影响严重的商场、写字楼、酒店等产业亟待修复，相对具备更高的确定性。

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事实上，早在防疫政策正式松动前，“聪明的资金”早已嗅到了中国资产的底部价值机会，加快布局动作。

Pension&Investments网站披露的信息显示，三季度期间，美国最大公共养老基金——加州公共雇员养老基金加仓布局中国市场，已向一家大型中国风险投资基金承诺提供总额为2.82亿美元的资金。无独有偶，美国资管巨头富兰克林邓普顿新兴市场股票团队中国股票组合经理Michael Lai、富达国际首席投资官Andrew McCaffery也不约而同地对中国资产当前的估值吸引力和未来投资前景感到乐观。

股市之外，外资在中国房地产市场的加速布局同样引起关注。中指研究院的统计数据显示，截至 2022 年 9 月，贝莱德、大和房屋、易商红木、铁狮门、凯德、博枫等为在国内房地产市场加速进场，国内一二线城市写字楼、商业地产、城市更新等成为其关注重点。

一方面，房地产深层次的调控和疫情压力下，国内大量商业资源处于沉睡状态，价格便宜，汇率优势将放大超额收益机会。另一方面，地产存量时代，写字楼等能够保障收益的成熟资产，长期价值进一步得到认可，产业修复周期下相应资产升值潜力更值得期待。

如果将外资布局写字楼和商业地产视作一个信号，那么对于中国香港及新加坡股市持有中国资产组合规模最大的REITs——越秀房产基金(下称“越秀房产基金”)其价值更应该得到重新审视。

规模优势与资产质地共振，持续成长动力充足

从2005年抓住时代机遇成为中资REITs赴港上市“第一股”，到如今港股持有中国资产组合规模最大的REITs，17年间越秀房产基金的成长性和稀缺性不断凸显。

成长性的一方面反映在公司优质资产的增长上。从成立时的城建大厦、白马大厦、维多利广场和财富广场4大物业，17年间，越秀房产基金陆续将广州越秀金融大厦、广州国金中心，上海越秀大厦，武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心、杭州维多利收入囊中，旗下物业组合增至9项。核心城市地标性建筑的持续纳入，优化了越秀房产基金旗下物业组合，为其增长注入源源不断的新动能。

来源：越秀房产基金官网

数据层面，截至2022年上半年，越秀房产基金的总资产规模达到443.21亿元人民币，实现超10倍增长。

成长的另一面在于公司专业能力的持续提升。将运营资产的价值最大化是越秀房产基金始终关注的焦点，围绕这一核心，越秀房产基金不断创新思维，在渠道扩展和租户结构改善的基础上，越发强调智能化、社群化的写字楼产品与服务打造，意图借助产业链整合不断强化运营效率。

长线思维指导下，越秀房产基金在2022上半年颇具挑战的发展环境中，仍逆势实现了7%的收入增长，整体出租率亦保持在88.8%的行业领先水平，专业运营优势凸显。公司旗下7个写字楼项目，5个出租率超过90%。其中，2021年末新收购的越秀金融大厦，平均出租率提升至95.5%，续租率72%，续租租金较上一个合约期增长7.5%，业绩贡献潜力持续释放。

得益于突出的成长性，2005年上市以来，越秀房产基金的收入及分派等年均增长率常年保持在5%以上水平，连续16年将可分派收入进行全额分红，为投资者带来了稳定、可观的回报。

事实上，在政策要求下国内商业地产REITs化并非易事，17年以来，除了越秀房产基金外仅有招商局商业房托基金2019年在港股上市，其他内房股均未能实现REITs，这既彰显了越秀房产基金捕捉机遇的战略预判性，也令越秀房产基金的稀缺价值进一步凸显。

GRESB评级升至四星，助力绿色金融格局打开

与成长性相得益彰的是越秀房产基金始终坚持的可持续发展能力。

越秀房产基金是ESG发展的坚定践行者，早在2017年度，其就开始单独发布上一年度ESG报告，并不断借助技术手段将ESG理念融入现有的商业和运营模式当中。

较直观的案例是公司在楼宇开发环节的绿色建筑概念融入。比如，越秀房产基金旗下的广州国际金融中心项目，就通过电梯电能回馈、太阳能充电桌椅、ISO 50001能源管理体系运用、红外线技术监测等多个方面，进行绿色能源管理，越秀金融大厦亦获得美国绿色建筑LEED EBOM V4铂金级认证。截至目前，越秀房产基金获国际绿色认证标准LEED金级或以上认证的绿色建筑产权面积占比达到56%。

此外，通过在楼宇内与租户签订绿色公约，倡导绿色采购，成立绿色健康委员会，与国内标杆商办项目联动开展绿色环保主题活动等方式，越秀房产基金将更多绿色生活观念植入普罗大众的生活，推动ESG理念持续落地的同时，也为城市的可持续发展提供了更多“绿色样本”。

越秀房产基金的绿色实践得到的权威机构认可。在房地产公司和基金可持续发展绩效最佳指标之一——全球房地产可持续性标准(GRESB)的评估中，越秀房产基金的评级稳步提升。2021年越秀房产基金首年参评GRESB，获得绿色“三星”评级，2022年度，GRESB对越秀房产基金的评级升至绿色四星，越秀房产基金可持续发展势能不断增强。

来源：公开信息

在ESG概念日益升温的投资市场，越秀房产基金出色的ESG表现极大地提升了公司融资优势，为公司拓宽绿色金融渠道打开了局面。2021年，星展银行就为越秀房产基金收购广州越秀金融大厦，提供了首笔48亿港元绿色俱乐部贷款，成为越秀房产基金绿色融资的里程碑。

今年11月，越秀房产基金凭借绿色和可持续金融方面的优异表现，成功签署三年期总值36亿港元的可持续发展挂钩贷款，继续助力公司多项可持续发展目标的实现。在香港品质保证局（HKQAA）12月1日举办的“香港绿色和可持续金融大奖2022”颁奖礼中，越秀房产基金荣膺“杰出绿色和可持续贷款发行机构（房地产信托行业）－卓越远见可持续发展挂钩贷款绩效指标”及“气候披露规划先锋机构”两大奖项，预示着官方机构对越秀房产基金在绿色金融、可持续发展领域成绩的充分肯定。

随着越秀房产基金GRESB绿色评级继续提升，绿色实践不断深化，其核心竞争力得继续巩固，为公司穿越行业市场周期提供更大助力。

小结

根据仲量联行的统计数据，2022年港股房托持有的底层物业资产公允价值逆势维持正增长，核心商业/写字楼抵御通胀的稳健优势不断释放，叠加港股房托REITs投资者的分红免税优势，短期超跌的REITs对险资等长期投资者的吸引力正在增强。

就越秀房产基金而言，17年的风雨兼程令其逐步塑造起领先的规模优势，基金旗下底层资产优质，融资渠道多元且成本控制得力，分派率有望继续保持行业领先。尤其在国内地产利好政策频出的背景下，有竞争力的房企将更加注重盘活存量资产，以获得更好的流动性，房企的资产证券化需求有望加大，为越秀房产基金揽获更多高性价比项目，以及持续的良性增长创造空间。

此外，市场对于REIT可能会纳入内地和香港互联互通机制也保持乐观期待，有望带动香港房托板块的流动性和吸引力提升，为越秀房产基金进一步壮大股东基础提供契机。可以预见的是，下一个十年，越秀房产基金将更值得期待。