莆田“欧氏三兄弟”苦苦支撑
发布时间:2023-03-13 08:46:06 文章来源:斑马消费
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斑马消费 杨柘


(相关资料图)

赌性强、敢加杠杆、以小博大,极短时间内成为行业黑马,是第一代闽系房企创富的典型画像。

在各种不可预知的风险里,它们加码规模,也不断发债融资,打地鼠般压住可能出险的坛子。这同时给它们,埋下了致命的引信。

莆田欧氏三兄弟如今的险境,正是由此出现。20多年前,老大欧宗金从工程事故中转身投资,老二欧宗荣通过商业综合体项目赚得盆满钵丰,老三欧宗洪承包市政工程,积累了财富。

包工头,只是他们身后庞大商业帝国的起点。

此后,欧宗荣、欧宗洪大杀四方,从莆田到福州,再到上海乃至全国。如两匹黑马,所到之处,旋风四起。

好风凭借力。在房地产黄金十年里,欧氏兄弟高歌猛进,一时风光无两。

只是,辉煌不过三两年,外人所见的光鲜,是欧氏兄弟的煎熬。现在,他们已快撑不住了。

欧式兄弟“登山”

3月6日,正荣地产一则公告,像平地惊雷炸响债市圈,公司超过80亿元人民币的债券本金及利息逾期支付。融信中国日前一次劳资“纠纷”,彻底掀翻了欧家的茶桌。

去年,这两家房企就已先后爆雷,这一次再被置于火上炙烤。

上世纪80年代,欧氏兄弟出生于莆田市东峤镇汀塘村,一个连地瓜都吃不饱的贫瘠之地。老大欧宗金领着二弟欧宗荣出了远门,到福建三明工地上做石件。后来远赴江西,涉足桥梁工程。

福建商人的传统,就是赚大钱、起大厝,衣锦还乡。欧氏兄弟外出的初衷,只是想让家人吃上白米饭。

当老三欧宗洪刚成年,也加入两位哥哥的队伍。欧氏三兄弟,齐心协力开始向山顶攀爬。

1993年,欧宗荣已是独当一面的桥梁工程承包商。在一个工程中,因钢筋可能影响工程质量和安全,他果断炸桥重建,倒贴上百万元。此举,为他赢得了行业声誉,因而拿到了更多工程。

真正让欧宗荣从工程领域向地产商转型,是1996年参与宜春旧城改造。当时获得一块土地,投资亿元建设当地首个商业综合体——赣西第一街,至今这里仍是市民购物的首选。

1998年欧宗荣以旗下江西、福建8家企业为主体,在福州成立正荣集团。

二弟乘风起势,老大欧宗金则遭遇不利流年。他因一起安全事故败走江西,退守莆田。2002年设立欧氏投资集团,逐步构建房地产、教育、投资及医疗四大板块。

欧氏兄弟中,胆子最大的当属欧宗洪。1995年,他回到莆田另立门户,从事市政施工业务,6年后转型房地产,成立融信中国。

就这样,欧式三兄弟独立运行,成了闽系房企中,一个特别的存在。

蒙眼狂飙

莆田市观桥御景,是欧宗洪转型地产的首战。2001年开盘,因户型超前,配套完善,还是当地第一高楼,成为在外做生意的莆田人回乡置业的首选。每平方米卖出1000多元的高价,是周边住宅售价的3倍。

首战告捷,离不开欧宗金在背后的点拨和支持。败走江西后,欧宗金不再抛头露面,而以欧氏投资集团为主体,渗透进各个行业,成为福建知名财团。

20多年前,他敏锐察觉到住房货币化改革催生的刚需市场。所以,在欧氏投资集团官方描述中,将房地产作为产业驱动,为企业稳步前进提供无限保障。

狂飙的戏码,由此展开。

2007年,全国房价上涨,开发商纷纷下场抢地。融信中国斥资15.5亿元在福州拿下单价地王,楼面地价9953元/㎡,高出当地商品房销售均价46%;

2016年,融信中国与中铁、金茂、龙湖等竞价400多轮,将上海静安区中兴路地块项目收入囊中,楼面地价10万元/㎡,至今在上海无人能破。一时间,欧宗洪的凶悍,地产行业人尽皆知。也就是在这一年,欧宗洪将融信总部迁至上海,剑指全国。

这只独狼频频外界秀肌肉。据公开数据,2016年获得21宗土地,新增总建筑面积527.12万平方米,耗资约484.46亿元。次年,耗资约715亿元拿地78宗,新增总建筑面积1481.53万平方米。

融信中国销售额,从2016年的246亿元增至2018年的1218.84亿元。

二哥欧宗荣的强悍,毫不逊色于三弟。2016年正荣地产在武汉先后拿下两个地王项目,溢价率分别为173%、442.15%,被誉为地王收割机。即便在疫情两年(2020年-2021年)里,公司仍合计新增总建筑面积1144万平方米。

2014年,正荣地产销售额仅169亿元,到2018年达1080亿元,从百亿跨越千亿,仅用4年。

小马拉大车

在冲千亿的路上,只顾蒙眼狂奔,不少民营房企都尝到了苦头。狂飙的欧氏兄弟,同样如此。

2016年、2017年高价将土地揽入怀,到2020年进入结转期,融信中国、正荣地产的盈利能力遭遇严峻挑战。

2020年,融信中国毛利率、净利率分别实现11%、7.23%,较上年减少13.24个百分点、4.22个百分点。公司对外承诺,2021年盈利水平会有改善,实际仍呈现小幅下降。

正荣地产同样如此,2020年毛利率、净利率分别为19.11%、9.85%,2021年同比分别减少4.56个百分点、6.62个百分点。

公司利润越来越薄,一个重要原因是在全国化扩张期间,高溢价和高成本拿地,挤压盈利空间。

融信中国归母净利润增速从2017年的29.96%降至2021年-46.66%;同期,正荣地产从19.07%降至-69.48%。

据亿瀚智库研报,融信中国110亿元拿下的上海中兴路地王项目,当时楼面价10万元/㎡,扣除保障房面积后的可售面积实际楼面价达14.3万元/㎡。

因为单价高,实际去化并不理想,到2021年6月还在推售中。即便销售均价高达13万元/㎡,也只是赔本赚吆喝。

压力甩给年轻人

盈利水平下行,只是溃败的开始,资金链才是致命的毒药。

2020年8月“三道红线”出台,成为房地产行业分化的开始。赌周期、高杠杆的疯狂逐渐收敛,活着成为第一要务。

虽然融信中国、正荣地产采取了一系列化债措施,但面临的问题仍相当棘手。

截至2022年中报,融信中国短期借款150.04亿元,现金及现金等价物112.11亿元;同期,正荣地产债务压力更大,未来12个月内有329.91亿元债务到期,现金及现金等价物仅31.37亿元。

这时要靠自身造血,已经是杯水车薪。2022年,融信中国、正荣地产分别实现销售额579亿元和334.32亿元,同比分别下降62.79%和77%。2023年前两个月,两家企业销售额同比分别下降84.31%和74%。

欧宗金同样日子难过,因民间借贷纠纷,欧氏投资集团在去年8月被莆田荔城区法院执行1200万元;从2020年7月至2021年10月,被冻结股权数额1.275亿元;其长子欧国仁、次子欧国义受民间借贷诉讼牵连,均已被限制高消费等。

债务危机里,正荣地产、融信中国人事大变阵。

今年1月,欧宗荣的股肱之臣黄仙枝站完最后一班岗后,正式退休。而在去年11月,欧宗荣辞任正荣集团董事长职务,其子欧国强退出董事会,并取消董事会。欧宗荣力排众议,李洋、刘伟亮等一批80后进入正荣地产管理层,担当起经营与管理职责。

去年8月,融信中国迎来人事变动。30岁的吴建兴被委任为执行董事,以余丽娟为代表的少壮派高管成为公司主流。

老将们退出,压力甩给了年轻人。

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