地产深度调控仍待修复的背景下，物管企业未能“独善其身”，盈利能力和市场估值同步下滑，对比之下，代建赛道成为地产下行周期中的黄金赛道，深受机构看好。

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10月26日，中金公司再发报告，对国内代建行业龙头绿城管理控股(09979.HK)三季度经营数据进行点评，维持公司“跑赢行业”评级，对应给出目标价7.50港元，与公司当前4.43港元左右的二级市场价格，存在69%的潜在上涨空间，值得投资者关注。

三季度业绩超预期，公司发展韧性和长期盈利能力获肯定

根据此前绿城管理的公告，2022年前三季度公司新拓代建项目的合约总建筑面积2225万平方米，同比增长33.4%，较上半年增速大幅提升83.9%。新拓项目预估代建费 66.1亿元，同比增长37%。其中三季度单季新签项目25.5亿元，同比增长58%，较上半年增速提升32.3%。

中金认为，绿城管理新拓项目预估代建费同比增长超出预期，公司三季度新签订单的快速增长，一定程度上证明了公司受益于资本与代建服务相分离的趋势。再观察前二轮土拍，工程基建物管类和产业类资本拿地金额占比由17%提升至21%，城投平台拿地金额占比由26%提升至 29%，中金公司预计，在上述两类企业主体产品品牌力和建设管理能力较弱的背景下，绿城管理将持续受益。

与此同时，中金将绿城管理的商品房销售数据作为观察指标，认为其在波动的市场环境中更显韧性。

来源：中金公司

数据显示，2022年1-9月，绿城管理累计销售额达到545亿元，降幅约12%，对比TOP 50房企累计约46%的同比降幅，公司的表现更加克制。9月单月的数据表现更能说明情况。据悉，今年9月绿城管理的销售金额已经由降转升，同比实现5%增长，环比增幅37.3%，达到114亿元，同一时期TOP 50房企的单月销售金额同比降幅仍高达27%，绿城管理的发展韧性崭露无疑。

展望后市，中金认为绿城管理股东稳定的信用背书，将继续为公司的稳健经营保驾护航。

中金在报告中称，央企背景的中交集团（第一大股东）入股绿城管理母公司绿城中国以来，一直在融资和开发业务协同层面给予后者大力支持，双方合作持续稳定，将为绿城管理提供稳定的信用背书，保证公司在获取项目时的竞争力，带动公司业绩和净利稳定增长。

股价短期受市场波动拖累，权威机构看好配置价值

尽管受恒生指数持续下探，以及今年9月股价新高等影响，公司近期股价有所调整，但主流机构仍旧看好公司业务前景和配置价值。

一方面，公司的龙头地位稳固，业务基本面良好，增势稳定，在代建重要性持续提升的行业背景下，将充分享受赛道发展红利。另一方面，公司作为“保交楼”的重要参与者，正积极拓展以不良项目处置为代表的资方代建市场，成为当前市场唯一参与过资本代建的上市公司，再次建立起新的盈利支撑和竞争优势。

来源：公开信息

更加明确的成长预期下，绿城管理受到花旗、瑞银、中金等海内外权威机构持续关注，对应获得“买入”和“跑赢行业”评级，目标均价约为8.1港元，与公司当前市场价格存在约83%潜在上涨空间。

来源：富途牛牛

对此，南向资金已经提前布局，最近60个交易日，港股通资金持续净流入绿城管理1.93亿元，港股通持股占比也已提升至3.57%。随着港股市场的底部特征和估值性价比持续显现，绿城管理此类标的有望在市场回升、反弹过程中，率先反应。