《财经》新媒体宋金煜/文潘西/编辑

近期，物企上市热度较之前有所下降，如中湘美好、龙湖智创生活招股书失效，众安智慧生活、融汇悦生活通过聆讯但未上市或延期上市，不过仍有物企选择逆势递表上市。

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2月末，深圳控股有限公司发布公告称，公司计划分拆深业物业运营集团股份有限公司（以下简称深业物业）于港交所上市。招股书显示，2022年前9个月，深业物业营收16.51亿元、净利润9020万元，均实现了同比正增长。同期业务覆盖46个城市14个省，在管面积为5920万平方米，较2020年底增长近三成。

《财经》新媒体记者注意到，无论是利润还是规模的增长，主要源于该公司的收并购事项。据招股书，深业物业在2021年耗资近8亿元，通过股权收购和增资方式将泰然集团旗下深业智慧园区等六家公司的股权收入囊中，在管面积在当年迅速增长，而合并这些企业以及合营企业报表也让利润增多。

不过，随着在管规模的扩大，该公司贸易及其他应收款项大幅增加，经营现金流开始由正转负，且利润水平持续低位徘徊。2020年、2021年以及2022年前9个月，该公司毛利率分别为15.2、13%、14.7%，净利率分别为5.7%、3.5%、5.5%，远低于上市物企业毛利率29.1%以及净利率13.2%的均值。

那么，是什么影响了该公司的利润率呢？记者注意到，该公司第三方业务收入已超过母公司及联营合营公司，占比近六成，但向第三方提供服务的毛利率却相对较低。2020年以来，第三方业务的毛利率未超过10%，去年前9月仅为8.7%，而同期合营联营业务毛利率却高达22.7%。

对此，深业物业介绍称，之所以向合营联营提供服务的毛利率高于第三方，主要因为向关联方提供的主要为利润率更高的商业物业运营和管理服务，而向第三方则主要提供利润率较低的城市及产业园服务。

有关利润率的具体差异，根据深业物业招股书披露，商业运营服务毛利率最高为20%以上，而住宅物业管理服务毛利率从2020年的15.6%已降至2022年前9个月的10.6%，另外，城市及产业园服务毛利率在2020年和2021年仅为7.3%、8.4%，随后有所增长但仍然较低未超12%。

不可忽视的是，城市及产业园服务为深业物业主要收入来源，占比逐年提升已超四成，这也合理解释了该公司营收增长容易，但利润水平难以提升。

同策研究院资深分析师肖云祥在接受《财经》新媒体记者采访时表示，该公司毛利率较低主要与业务覆盖范围较大有关，其中产业园服务营收占比较高而其利润率相对较低，受人员工资及疫情影响，整体拉低了盈利能力。而较低盈利能力对公司股票定价、认购及未来股价走势具有一定负面影响。

事实上，随着房地产行业调整和物业股定价的理性回归，寻求上市的物企深受物业股估值持续下调、物企新股持续破发等多重不利因素影响。为了扭转上述局面，城市服务赛道成为了不少物企新的业务发力点，万物云、碧桂园服务、保利物业等头部物企均已涉足城市服务，包括市政环卫、城市公建以及智慧城市共建等领域。

值得注意的是，目前城市服务赛道竞争日趋激烈，业务毛利率较低成为这些企业共同的痛点。有关如何提升此类型业务的利润水平，深业物业、万物云等物企均给出了数字化、智能化的解决方案。如在深业物业的经营战略和IPO资金用途中，除了扩大业务规模外，都提及了完善数字化平台、购置新设备等。

在中指院院长黄瑜看来，城市服务已成为物企发展的重要方向，各企业切入该赛道的方式多种多样，包括合资合作、战略合作、公开竞标、投资收购等。目前来看，该服务营收的贡献可能大于盈利的贡献，未来仍需要与合作方加强沟通和协商，并提升自身品质和效率，形成业务的良性循环，而非追求盲目的跟从、盲目的增长。

此外，克而瑞物管研报指出，目前物企城市服务内容不断延伸，从保障城市基本功能的基础类服务，向驱动城市高效运营的城市综合治理类和激活城市活力的城市品质类服务延伸。随着城市服务业务规模扩大，企业账期或将进一步拉长，相关现金流和资金链将迎来新的考验，这就需要企业在提高盈利水平的同时，提高相关业务的资金安全意识，从而获得更多客户以及资本市场认可。