讯年末全国再迎集中供地小高峰，多个城市陆续发布或完成四、五批次集中供地。天津四批次土拍也将于2022年12月19日开启——挂牌土地24宗，出让土地面积约57.2万㎡，起始总价约99.6亿元。

多举措激活土地市场

(资料图片仅供参考)

今年以来，楼市库存积压成为常态，据相关机构统计，当前全国新房总体库存达到5.2亿㎡，接近2014年末的历史高位，去化艰难。房企拿地意愿不高，国央企托底拿地成为市场常态。

根克而瑞统计的数据，截至2022年11月中旬，全国涉宅地块通过招拍挂方式成交的土地总建筑面积仅剩下7.28亿㎡，较2021全年下跌58%，即便加上预估的12月成交量，今年涉宅地块成交规模仍与去年有较大差距。

为改善沉寂的市场环境，自11月中旬开始，稳楼市“三支箭”陆续射出，形成以信贷、债券和股权三方面的融资政策。房企融资环境不断改善，各地在政策鼓励下因城施策，年末集中增加供地计划。

全国范围内，已有苏州、徐州和无锡等多个城市完成了五轮供地计划。武汉在完成五轮土拍后，发布了本年度第六批次集中供地公告。

各城土地挂牌信息增多，也是明显的市场信号——未来或将有更多城市进入常态化土地更新，集中供地制度逐渐灵活化。

纵观2022年土地市场，从各地已完成的土拍情况来看，城市热度分化、国央企托底现象显著，城投与民营房企联合拿地现象增多。

预计天津第四轮土拍中，24宗地块将悉数出让。土拍现场会有怎样的惊喜？哪几宗地块将溢价成交？今年最后一轮土拍很值得期待。

天津四批次土拍一触即发

政策利好下，资金面压力减轻，房企拿地格局也在发生改变，市场的逐步趋稳正在吸引民企缓步入场。在天津的第三轮土拍中，约40%的地块被民企收入麾下。

四批次供地在地块数量上较今年的二、三批次有所增加，土地面积有所减少，起始总价与第三批次的成交金额相差无几。

(2022年天津前三批次土拍汇总)

(2022年天津四批次土拍汇总)

与前三批次集中供地相比，天津四批次集中供地优质地块有所增加，多数地块起始价有所下调，整体延续三批次供地——量少质优的风格。

南开区——单地块最高总价

南开战备楼A、B地块以起始总价12.2、11.6亿元位居四批次地块价格榜单前两名，这也已经是该两地块地价下调15%之后的再度亮相。

(地块大致位置)

该地块周边生活配套齐全，交通便利，南开区与南开中学合作办学，计划在黄河道战备楼D地块和原汾水道小学，建设一所九年一贯制学校。

地块周边新盘较少，附近在售的正荣紫阙、铂悦融御主打高端改善，均价约58000元/㎡左右。近期亮相的建投.誉山院也位于战备楼地块附近，该项目即今年二轮土拍中的昌源里地块，成交楼面价约2.8万/㎡。

河西区——市区挂牌数量榜首

河西区罕见挂牌4宗地块，居市区和环城区域挂牌数量之首，四宗地块均位于老梅江、新八大里、陈塘三大板块交界附近。

陈塘庄地块的总价仅次于南开战备楼的两地块，据悉，绿城将参与到该地块的竞拍之中。

(地块大致位置)

郁江道D、E地块在2021年第二批次集中供地中因故停牌；三批次土拍下调楼面价再次挂牌，并取消自持套数和自持面积等捆绑条件，也未能成功出让。

今年四批次已是三度挂地，地价再次下调：D地块综合楼面价约为1.25万/㎡(D地块包含商业)；E地块楼面价约1.84万/㎡；F地块为首次挂牌，楼面价约1.93万/㎡。郁江道这三宗地块悬念很大。

(地块大致位置)

红桥区——2022年首宗地块

丽水苑地块是红桥区今年出让的唯一地块，地块位于天津西站板块——子牙河畔，该地块起始总价6.14亿元，起始楼面价约1.42万/㎡。2021年仁恒以总价15亿、楼面价约1.54万/㎡摘得附近的纪念馆地块，即现在的仁恒星源世纪，项目高层均价约27000元/㎡。

西站板块经历十余年的发展兑现，已成为驱动天津发展的重要活力引擎。随着西站副中心作用的显现和子牙河畔的水系发展，地块周边的整体发展正在迎来脱胎换骨的变化。

(地块大致位置)

津南区——海教园再度放量

津南区本次释出2宗地块，津南(挂)2022-05号为住宅地块，津南(挂)2022-10号为商业地块。

住宅地块位于海教园板块，南开学校敬慧路校区相邻，起始总价6.3亿元，起始楼面价约0.73万/㎡。据悉，某民企对该地块较有意向。

(地块大致位置)

今年首批次供地，海教园释出2宗地块，均以停牌告终；二批次供地中1宗回炉地块被津南城投底价摘得，海教园今年或有2宗地块入市。

土拍收官之战迎年底翘尾

从全国范围看，从2021年首次集中供地中百强房企积极的参拍，到2022年国央企的托底拿地，房企拿地愈加谨慎。

据统计，全国范围内重点企业土储出现下降。今年以来，土地市场成交同比下滑超4成。

对比天津2021、2022两年三次的集中供地的数据可以看出，无论是从地块数量、土地面积还是成交金额，2022年都只占到去年的30%左右。

(天津2021-2022年3批集中供地数据对比)

2022年天津土地收入预算1564.8亿元，前三批次土拍共计完成土地财政收入224.499亿元，四批次集中供地起始总价99.624亿元。相比2020-2021年完成率的48.3%-72.6%，2022年天津土地财政收入达标率预计在20%左右，指数下滑严重。

(数据来源于天津市财政局官网)

政府的高度重视是对房地产市场的“强心针”，政策从多个维度为市场蓄力，房企融资环境逐渐宽松。在天津的四批次集中供地中，优质地块增加、地价下调，对房企来说或许是新的拿地窗口期，土地市场也将在年末迎来“翘尾”行情。