6月6日，中银证券（601696）发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，新房二手房同比增速提升，青岛出台多方位宽松楼市新政。

(资料图片仅供参考)

报告具体内容如下：

核心观点

本周新房成交环比为正，二手房成交环比持续为负；新房二手房成交同比增速均有所上升。43城新房成交面积为411.4万平方米，环比上升11.3%，同比上升17.4%，同比增速较上周提升了14.7个百分点，一、二、三线城市新房成交面积环比增速分别为7.5%、12.9%、4.7%，同比增速分别为53.9%、40.9%、-8.7%，其中一线城市同比增速较上周减少了44.6个百分点，二线城市同比增速较上周增加了34.2个百分点，三线城市同比增速较上周减少了36.4个百分点。15城二手房成交面积为173.1万平方米，环比下降10.4%，同比上升66.9%，同比增速较上周提升了11.2个百分点，一、二、三线城市环比增速分别为-3.3%、-16.0%、-13.1%，同比增速分别为62.2%、66.7%、72.2%，其中一、三线城市同比增速较上周分别增加了7.3、11.4个百分点，二线城市同比增速较上周没有变化。

新房库存面积、去化周期环比基本不变，同比均下降。14城新房库存面积为1.01亿平方米，环比较上周没有变化，同比下降3.4%，去化周期为12.6个月，环比基本不变，同比下降5.9个月。一、二、三线城市新房库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.3%、0.0%，同比增速分别为2.1%、-13.5%、-14.1%；去化周期分别为9.9、11.4、11.7个月，其中一、二线城市环比均下降0.1个月，三线城市环比提升0.1个月，一、二、三线城市同比分别下降4.7、2.9、1.5个月。

土地市场环比较上周量跌价升，土地溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建筑面积为2311万平方米，环比下降35.5%，同比下降31.2%；成交土地总价为416亿元，环比下降19.3%，同比下降18.9%；楼面均价为1799元/平方米，环比上升23.5%，同比上升2.4%；百城成交土地溢价率为5.4%，环比上升61.2%，同比上升56.1%。

本周房企国内债券发行规模同比下降，环比下降。房地产行业国内债券总发行量为78.9亿元，同比下降34.1%，环比下降41.4%。总偿还量为86.6亿元，同比上升42.1%，环比上升2.5%；净融资额为-7.8亿元。其中国企国内债券总发行量为78.9亿元，同比下降28.1%，环比下降41.4%；总偿还量为44.4亿元，同比上升178.6%，环比上升340.5%；净融资额为34.4亿元。民企国内债券总发行量为0.0亿元；总偿还量为42.2亿元，同比下降6.3%，环比下降43.4%；净融资额为-42.2亿元。

板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为2.6%，较上周上升6.1pct；相对沪深300收益为2.3%，较上周上升3.4pct。房地产板块PE为14.28X，较上周上升0.36X。北上资金对电子、计算机、电力设备加仓金额较大，分别为55.06、23.99、19.66亿元。对房地产的持股占比变化为0.04%（上周为-0.07%），净买入2.59亿元（上周净卖出10.22亿元）。

投资建议

本周青岛多方位优化楼市新政，包括放松限售要求、下调首付比例、全面推行带押过户、政府购买存量房源用于保租房、推行房票制度等。4-5月青岛商品住宅销售增速下行，市场整体销售动能有所减弱，4、5月青岛商品住宅成交面积分别为70、76万平，环比分别下降48%、5%，同比分别下降3%、9%，1-5月累计成交414万平，同比增长12%。我们认为新政有望提振市场信心。近期包括杭州、南京、广州、上海、苏州等核心一二线城市持续优化包括落户、限购、公积金在内的政策，地产政策维持宽松，销售有望获持续支撑。

当前时点是基本面兑现预期落空、叠加政策空窗期，板块缺乏明显催化剂，因此建议关注alpha机会。我们建议关注内生增长快、拿地有效性强的内驱动力型公司；REITs相关的商业地产、保租房、产业园区、物流地产等资产持有方；以及在行业大环境收缩的背景下，重要性提升的渠道公司。我们建议关注以下两条主线：1）主流的央国企和区域深耕型房企，销售、拿地均有较好增长，行业见底复苏后带来β行情：招商蛇口（001979）、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份（600325）、滨江集团（002244）；2）主题性投资机会，包括REITs相关：大悦城（000031）、光大嘉宝（600622）、中新集团（601512）；房地产渠道相关的标的：贝壳、我爱我家（000560）。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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