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11月16日，德邦证券发布一篇房地产行业的研究报告，报告指出，商品住宅销售降幅收窄，政策端持续改善。

报告具体内容如下：

商品住宅销售降幅收窄，基本面逐步复苏。目前，房地产供给端、需求端调控政策频出，“第二支箭”加速落地，11月14日，银保监会、住建部等部门发布保函置换预售资金监管政策，交易商协会受理美的置业150亿元中期票据储架式注册发行；15日，龙湖集团已完成200亿元中期票据注册。政策端持续优化，稳定市场预期，促进房地产行业平稳健康发展。1-10月全国商品住宅销售面积9.41亿平方米，同比降幅收窄至25.5%，商品住宅销售额9.54万亿，同比降幅收窄至28.2%。

施工面积累计同比降幅扩大，“保交楼”趋势向好，新开工竣工面积累计同比降幅收窄。整体来看，1-10月房地产销售承压，销售回款受阻，开发商债务偿还压力犹存，拿地积极性不高，1-10月，房地产开发企业土地购置面积7432万平方米，同比下降53%；土地成交价款6061亿元，同比下降46.9%。销售去化不畅，民营房企大多融资渠道受限，各地推出组合政策促进“保交楼”。1-10月，全国商品住宅新开工面积7.59亿平方米，同比下滑38.5%；全国商品住宅施工面积62.83亿平方米，同比下滑5.9%；全国商品住宅竣工面积3.38亿平方米，同比下滑18.5%。

房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大至8.8%，房企到位资金持续走弱。房地产开发投资完成额累计同比4月由正转负后，降幅持续扩大，1-8月，房地产开发投资完成额11.39万亿，同比下降8.8%；其中，住宅投资8.65万亿，下降8.3%。融资端到位资金累计同比降幅扩大，1-10月，房地产开发企业到位资金12.55万亿，同比下滑24.7%；其中，国内贷款14786亿元，下降26.6%；利用外资62亿元，下降13.5%；自筹资金44856亿元，下降14.8%；定金及预收款41041亿元，下降33.8%；个人按揭贷款20150亿元，下降24.5%。

投资建议：后续信贷、债券融资、股权融资的“三支箭”或将进一步释放。信贷端有望强化因城施策，合理确定首套房首付比例和贷款利率，同时商业银行等金融机构可“一楼一策”配套政策性银行实施“保交楼”；债券融资端或可优化抵押和担保标准，通过信用增信工具等方式为优质民企注入增信；股权融资端，或可合理探索引入房企混改等方式帮助民企纾困。受益标的：深耕一二线城市，具备持续融资拿地优势的开发商，如龙湖集团(0960.HK)、新城控股（601155）、美的置业(3990.HK)、万科A、绿城中国(3900.HK)、保利发展（600048）、华发股份（600325）、建发股份（600153）。

风险提示：地产政策调控效果不及预期；房地产销售不及预期；房地产竣工项目不及预期风险

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