作者：泰罗，编辑：小市妹

4月7日，房地产板块爆发了。

(相关资料图)

粤泰股份、天保基建、中交地产、我爱我家、国创高新、信达地产、新城控股、宋都股份、特发服务、滨江集团、沙河股份等地产概念股纷纷走高，申万房地产指数大涨了3.69%。

现在政策的扶持态度已经非常清晰。从融资三支箭，到各地放开刚需购房的限制，最初压制房地产供需两端的政策因素，在去年已经出现很大的转向，政策累计的效果在今年年初也开始出现。

根据研究机构的数据，今年1月，全国商品房销售结束了13个月的负增长；2月，百强房企销售额环比增长29.8%，同比增长11.8%，同环比已实现转正；3月份销售额环比上升36.7%，同比上升24.6%，呈双增长态势。

去年12月，12月16日，深圳盐田大梅沙，郁亮在万科股东大会上提到，政策面向好的力度、广度全面超出预期，房地产行业继2003年后近20年再被看作是支柱行业。

“今天在市场本身压力比较大的情况下，我觉得我们需要树立信心。悲观是一种情绪，而乐观是一种思路。”

从历史上看，一线城市回暖，对全国楼市的引领和带动作用是非常大的。

客观来讲，房地产黄金年代确实已经过去。

2022年《财富》中国500强排行榜中，上榜房企仅44家，比上一年少了12家，是2016年以来上榜房企数量最少的一年。

2022年ROE（净资产收益率）榜单TOP40的入围门槛为26.26%，没有一家房企入榜。而在2021年，有5家房企进入了ROE榜TOP10。过去依靠高利润以及动辄几千亿负债的高杠杆赚得盆满钵满的地产时代，可能一去不复返了。

根据此前发布的2022胡润全球房地产企业家榜的数据，内地地产富豪的财富也出现大幅缩水。其中恒大许家印财富减少了230亿美元，世茂许荣茂家族财富减少了80亿美元，融创中国孙宏斌财富少了50亿美元……

其实，房地产基本面继续向下的空间可能不大了。各地对房地产的各类扶持，最终有望形成累积效应。

特别是，当下国内的城市常住人口仍然只有60%左右，只相当于日本上个世纪60年代的水平，重点城市群人口增量仍在大幅上升，房产需求仍然不小。

最近两年市场热捧的新能源、半导体等行业，虽然是未来经济转型的方向和希望所在，但是当前的规模体量，远不能和房地产相提并论。

稳住房地产，其实就是为新兴产业赢得充分的发展时间，最终可以用时间换空间，顺利完成经济转型。

长期来看，在经济转型的浪潮下，房地产的估值逻辑将重塑。其中有国资背景的房企，或许将凭借更强的政策优势，逐渐接过部分民营房企倒下后留出的市场份额，成为行业的主导者和优胜者。

房地产是典型的政策市，是关乎经济增长的强周期行业，随着供需两端的政策积累发酵，行业周期的拐点，可能已经出现了。

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