日前，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大银行下调广州地区房贷利率。其中，首套房优惠审批利率从此前的5.6%下调至5.4%，二套房优惠审批利率从此前的5.8%下调至5.6%。

事实上，这不是今年以来银行首次下调房贷利率。以四大国有银行为例，短短两个多月已经进行两轮利率调整，从最高时的首套房5.8%下调至5.4%，二套房从最高6%下调至5.8%。按此计算，同样贷款500万元、贷款期限30年，无论是首套还是二套，购房者每个月可以少交1261.11元，30年可累计节省利息45.4万元。

一名国有大行个贷部负责人表示，与去年同期市场需求旺盛、房贷额度紧张不同，今年开年以来，房地产成交较淡、银行房贷额度宽裕，未来一段时间房贷利率仍有持续下行空间。

受此影响，当日，房地产板块应声而涨，珠江股份直线拉升涨停，多只地产股跟涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，类似调整是当前房地产金融市场进一步放松的重要信号，“2月份利好政策不断，将不断扭转房地产颓废态势，助力市场交易活跃。”

房贷利率下调放款提速

除了房贷利率下调以外，随着房贷供需关系变化，今年以来，各家银行放款周期明显缩短。以光大银行为例，资料齐全一周即可放款。

贝壳研究院监测数据亦显示，2022年1月，103个重点城市平均房贷利率和放款周期已恢复到2021年年中水平，其中59城房贷主流利率环比下调。放款周期方面，64个城市放款周期较上个月缩短，4个一线城市银行放款均加快。

这并不意味着银行房贷业务将出现无差别投放。招行年初接受调研时曾表示，该行会优先支持首套房以及二套房的刚需，“很多应届毕业大学生，优先选择在一二线城市发展，有买房需求，我们主要针对这部分优质客户。”

招行数据显示，截至2021年9月末，该行按揭贷款存量规模约1.3万亿元，其中80%以上集中在一二线城市，90%是首套房客户，9%左右发放给二套房客户。

房贷政策屡现松动

公开信息显示，今年以来，已有多地传出房贷首付比例下调的消息。其中包括公积金首付比例下调的北海、自贡、南宁，以及商业贷款首付比例下调的菏泽、重庆、赣州、佛山等地。

市场分析人士认为，降低首付比例的多为非限购区域，同时是局部市场，说明政策放松需要一个过程，当前非限购区域政策更容易松动，放松也是一个逐渐调整的过程，“这将对市场交易形成较为实质的影响，有利于后续促进房地产市场稳定健康发展。”

中原地产研究中心数据显示，仅1月份各地出台房地产相关政策就超过60次，其中多以公积金政策放松、人才租购房补贴等支持性政策为主。

目前来看，各地房地产政策激活的方法主要包括四种：一是金融政策放松，即降低首付、降低利率等，减少购房者的购房成本;二是落户和定居政策，即鼓励大学生、新市民、外来务工人员、三孩家庭等购房，增加购房群体数量;三是财税优惠政策，尤其体现在各地出台的契税补贴等政策上，以减少购房者的顾虑和压力;四是价格政策，譬如通过价格折扣等方法减少购房者的实际支付成本。

楼市回暖需谨防市场过快上涨

从国家统计局公布的1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况看，各线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨或降幅收窄，环比下降城市个数减少。这表明，房地产市场正在从去年下半年以来的整体降温中出现一定止跌回暖态势。

从去年底至今，政策暖风频吹，信贷环境逐步缓和，各地也采取稳楼市举措，对于止跌企稳起到积极作用。随着信贷供应紧张逐步缓解，去年曾出现的房贷积压排队的情况减少甚至消失，信贷环境更好满足支持了合理购房需求。同时，负有房地产调控主体责任的地方政府出台了购房补贴、契税减免、人才购房优惠、增加公积金贷款额度、降低二次公积金贷款首付等举措。尤其，部分银行下调房贷利率也进一步促使房地产回暖升温。

毋庸置疑，房地产行业仍然是国民经济的重要组成部分，对生产、投资、消费都有重要影响。也关系到百姓安居、生活幸福。其规模大、链条长、牵扯面广，在国民经济、全社会固定资产投资、地方财政收入、金融机构贷款总额中都占有相当高的份额，对于经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。房地产市场在去年下半年经历了一定下滑态势。个别房企出现经营危机，多城有土地流拍现象，各线城市均出现了不同程度的量价齐跌，市场预期有所变化，稳定市场预期，促进房地产业良性循环和健康发展有一定的必要性。

但是，坚持“房住不炒”的定位不能变，不能以市场情况变化为理由偏离“房住不炒”。当前为了避免房地产市场过快下滑出台一些举措，目的不是再让市场通过暴涨来纾困，而是实现平稳健康发展。要谨防再出现地价脱缰、地王频现、资金过度违规入楼市、炒作房价等情形，那种看似繁荣的虚假狂欢终将给房地产市场和经济发展带来危害。特别是在一些供给已经出现过剩的三四线城市和县城，如果再形成不合理的房价过快上涨预期，而实际上缺乏产业和人口的支撑，只能让这些城市的房地产市场积累更大风险。应该注意的是，在出台稳楼市调控政策时，尤须谨防政策的过度宽松再将房地产市场推向过快上涨的通道，重走过度依赖房地产的老路。房地产市场的发展须稳字当头，稳中求进。大涨和大跌都不是稳。

因此，房地产调控政策应该把握好度，既积极又审慎。调控政策重在保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。加强对市场的监控和分析研判，提升调控的精准度，不仅“一城一策”，甚至可能需要“一区一策”或“一县一策”。避免经营性贷款违规入楼市，银行仍应严查购房首付款的资金来源。对于没有放松限购、限贷等政策的城市，仍继续执行好原有政策，避免出现表面限购，实际可通过补缴社保等方式获得购房资格等情况出现。出台人才优惠购房政策的城市应该严防“假人才、真炒房”。(司马岩)